财政部


企业会计准则第3号--投资性房地产

　　
　　第一章 总则
　　第一条 为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披
　　露，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。
　　第二条 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼
　　有而持有的房地产。
　　投资性房地产应当能够单独计量和出售。
　　第三条 本准则规范下列投资性房地产：
　　（一）已出租的土地使用权。
　　（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。
　　（三）已出租的建筑物。
　　第四条 下列各项不属于投资性房地产：
　　（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持
　　有的房地产。
　　（二）作为存货的房地产。
　　第五条 下列各项适用其他相关会计准则：
　　（一）企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15 号——建
　　造合同》。
　　2
　　（二）投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准
　　则第21 号——租赁》。
　　第二章 确认和初始计量
　　第六条 投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：
　　（一）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；
　　（二）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
　　第七条 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
　　（一）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可
　　直接归属于该资产的其他支出。
　　（二）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定
　　可使用状态前所发生的必要支出构成。
　　（三）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准
　　则的规定确定。
　　第八条 与投资性房地产有关的后续支出，满足本准则第六条规
　　定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足本准则第六条
　　规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
　　第三章 后续计量
　　第九条 企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地
　　3
　　产进行后续计量，但本准则第十条规定的除外。
　　采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第
　　4 号——固定资产》。
　　采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准
　　则第6 号——无形资产》。
　　第十条 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可
　　靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
　　采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：
　　（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
　　（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市
　　场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的
　　估计。
　　第十一条 采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折
　　旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础
　　调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
　　第十二条 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意
　　变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照
　　《企业会计准则第28 号——会计政策、会计估计变更和差错更正》
　　处理。
　　已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式
　　转为成本模式。
　　4
　　第四章 转换
　　第十三条 企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列
　　条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转
　　换为投资性房地产：
　　（一）投资性房地产开始自用。
　　（二）作为存货的房地产，改为出租。
　　（三）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。
　　（四）自用建筑物停止自用，改为出租。
　　第十四条 在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为
　　转换后的入账价值。
　　第十五条 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用
　　房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价
　　值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
　　第十六条 自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的
　　投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换
　　当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日
　　的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
　　第五章 处置
　　第十七条 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不
　　5
　　能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
　　第十八条 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性
　　房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计
　　入当期损益。
　　第六章 披露
　　第十九条 企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列
　　信息：
　　（一）投资性房地产的种类、金额和计量模式。
　　（二）采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值
　　准备的计提情况。
　　（三）采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及
　　公允价值变动对损益的影响。
　　（四）房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。
　　（五）当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。



经典死刑辩护案例

是杀人，还是聚众斗殴


一、案件
被告人叶光明，男，汉族，初中文化，成都市×县人。
2000年8月下旬，被告人叶光明与女友马某从都江堰返回×县的途中，与邱某发生纠纷，邱X找崔×出面与叶光明协商未果，其间崔×被叶光明殴打后，崔×便四处找叶光明，蓄意报复，后双方相约到该县×一河坝处决斗。同年9月15日下午，被告人叶光明组织社会人员禹×、夏×、杜×等30多人携带自制火药枪、土地雷、钢管、西瓜刀等凶器来到河坝。崔×也带30多人，乘出租车10辆带上砍刀、钢管等凶器马上赶到。整个现场烟雾弥漫，夹杂着土地雷爆炸声，近一小时的砍斗后，双方分别乘出租车逃离，村民途经河坝发现有人死亡，遂报警。经公安勘验，被害人崔×颈部、颅骨被砍伤，手臂被打断，后背脊柱、有一钝一锐伤，肺破破裂大失血，系当场休克死亡。案发后，叶光明潜逃，一年后被×县公安抓获，经该县公安局侦查终结后，以涉嫌故意杀人，于2001年7月10日送×县检察院审查起诉。该院依据《刑诉法》第20条之规定，于同月31日送成都市人民检察院审查起诉。成都市检察院认为：被告人叶光明非法持械聚众斗殴，造成他人死亡的行为，已触犯《刑法》第二百九十二条第二款规定：聚众斗殴致人死亡的，依《刑法》第232条故意杀人定罪处罚，后果极其严重。于2001年11月12日以犯故意杀人罪向成都市中级人民法院提起公诉。
二、辩护思路
叶光明之母委托著名律师冯明超为其子辩护。辩护人经过认真阅卷，分析案情，凭借自己深厚精湛的刑法专业知识，大胆提出了自己的辩护思路：起诉书定性不准，叶光明不构成故意杀人罪。
辩护人认为，《刑法》第二百九十二条第二款虽然规定 “聚众斗殴致人重伤、死亡，依《刑法》第二百三十四条、第二百三十二条的规定定罪处罚”。但不能简单地认为凡是聚众斗殴致人死亡，一律按故意杀人罪定罪处罚，这是一种客观归罪的错误作法，与刑法所规定的主客观一致相矛盾。即：聚众斗殴致人死亡的，其主观案件还必须要符合故意杀人的主观要件，才能按故意杀人定罪处罚。就本案而言，叶光明虽组织30多人与被害人崔×的30多人相约械斗，其主观并不剥夺他人生命，且无证据证明叶光明在现场参与斗殴。因此，起诉书对叶光明犯罪行为定 不准，应认定其构成聚众斗欧罪。
三、判决
2001年11月28日，成都市中级人民法院公开庭审理此案，辩护人结合证据，阐述自己的论点，据理力争。
成都市中级人民法院经审理后认为：被告人叶光明只是组织 他人参与斗殴，并未直接致死被害人崔X，其行为仅构成聚众斗殴罪，其辩护人的辩护意见本院予以采纳。据此作出（2001）成刑初字第29号刑事判决:
被告人叶光明犯聚众斗殴罪，判处有期徒刑十年。
四、评析
辩护人对本案的辩护思路清晰，很好地运用刑法专业知识，解决刑事司法中的疑难问题，彰显辩护人对刑法的精通。一审法院对本案的定性准确，量刑适当，是正确的。

（本案辩护人: 冯明超律师 联系: 028-88057681, 13088086906）


编写: 周卫，四川省高级人民法院
2003年6月7日