国家计委 建设部


国家计委、建设部关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知
1996年2月9日，国家计委、建设部

各省、自治区、直辖市物价局（委员会）、建设委员会（建设厅）：
为规范物业管理服务收费行为，维护正常收费秩序，促进物业管理事业健康发展，特制定《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（以下简称《暂行办法》），现印发给你们，请结合本地区实际情况贯彻执行，并将有关问题通知如下：
一、城市住宅小区物业管理是近几年在住房商品化过程中出现的对住宅小区居民提供公共性服务和特约服务的新行业。目前，各地物业管理尚处在探索和发展阶段，竞争机制尚未真正形成，物业管理市场仍需培育、完善。鉴于此，各地物价、物业管理行政主管部门要密切配合，共同做好《暂行办法》的实施工作。
二、各地物价部门在核定普通建筑标准住宅小区的收费标准时，要注意从紧掌握；对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区的公共性和公众代办性服务收费可实行政府指导价，收费标准按照《暂行办法》的有关规定，结合服务内容、服务质量、服务深度核定。
三、非住宅小区的物业管理服务收费办法，暂由各省、自治区、直辖市物价部门会同物业管理行政主管部门制定。各地要认真规范收费行为，整顿收费秩序，防止和克服乱收费现象，努力促进我国物业管理市场体系的建立和完善。

附：城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法
第一条 为规范城市住宅小区物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，依据《中华人民共和国价格管理条例》，制定本办法。
第二条 本办法适用于经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位对城市住宅小区提供社会化、专业化服务的收费管理。
本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
第三条 各级政府的物价部门是物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。
第四条 物业管理单位开展物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。
国家鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。
第五条 物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。
实行政府定价或政府指导价的物业管理服务收费的具体价格管理形式，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。
凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价。
第六条 实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。
实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。
第七条 物价部门在核定收费标准时，应充分听取物业管理单位和小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度核定。
物价部门对核定的物业管理收费标准，应根据物业管理费用的变化适时进行调整。
第八条 住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：
1．管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
2．公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
3．绿化管理费；
4．清洁卫生费；
5．保安费；
6．办公费；
7．物业管理单位固定资产折旧费；
8．法定税费。
本条第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。
物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。
第九条 经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或物业产权人代表、使用人的代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。
第十条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。
物业管理单位应当定期（一般为6个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。
第十一条 物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。
第十二条 实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门核定的收费项目和标准向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。
第十三条 物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调处。
第十四条 物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理并相应收取公共性服务费的，其他部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费项。
第十五条 凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚：
（一）越权定价、擅自提高收费标准的；
（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；
（三）不按规定实行明码标价的；
（四）提供服务质价不符的；
（五）只收费不服务或多收费少服务的；
（六）其他违反本办法的行为。
第十六条 各省、自治区、直辖市物价部门、物业管理行政主管部门可依据本办法制定具体实施办法，报国家计委、建设部备案。
第十七条 本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。
第十八条 本办法由国家计委负责解释。
第十九条 本办法自1996年3月1日起执行。


山东省青岛市人民政府


青岛市社会法律咨询服务机构管理规定
市政府


第一条　为加强社会法律咨询服务机构的管理，促进法律服务市场的健康发展，根据国家法律、法规的有关规定，结合本市的实际，制定本规定。
第二条　社会法律咨询服务机构是知依照本规定成立，向社会提供有偿法律服务，实行独立核算、自收自支、自负盈亏，能独立承担民事责任的中介服务组织。依照国家有关法律、法规成立的律师事务所、公证处、乡镇（街道）法律服务所除外。
第三条　凡在本市行政区域内城里社会法律咨询服务机构适用本规定。
第四条　青岛市司法局是社会法律咨询服务机构的行政主管部门，其主要职责是：
（一）制定全市社会法律咨询服务行业的发展计划；
（二）负责社会法律咨询服务机构的审批、管理工作；
（三）负责社会法律咨询服务机构工作人员证件的颁发和注销；
（四）对青岛市直属社会法律咨询服务机构进行指导和监督。
区（市）司法局负责本辖区内社会法律咨询服务机构的有关管理工作。其主要职责是：
（一）负责社会法律咨询服务机构成立申请的受理、审查和申报工作；
（二）负责对社会法律咨询服务机构工作人员的资格审查、申报工作；
（三）对社会法律咨询服务工作人员进行业务培训。
第五条　成立社会法律咨询服务机构必须具备下列条件：
（一）有3名以上符合本规定第七条所列条件的专职人员；
（二）有固定的办公场所和必要的办公条件；
（三）自有资金30000元以上。
成立法律咨询服务公司的，必须符合《中华人民共和国公司法》规定的条件。
第六条　申请成立社会法律咨询服务机构应当提交下列文件：
（一）申请报告；
（二）组织章程；
（三）主要负责人的身份证及组成人员的学历、职称和资历证明；
（四）业务活动场所使用证明；
（五）资金信用证明或验资证明；
（六）其他必要的文件。
第七条　在社会法律咨询服务机构从事法律咨询服务的人员称为社会法律服务工作者。
社会法律服务工作者应当具备下列条件：
（一）遵守宪法、法律和法规；
（二）具有法律专业专科以上学历，或者其他专业专科以上学历并经一定时间法律业务培训，或者已取得律师资格，或者曾实际从事法律专业工作5年以上；
（三）恪守职业道德，品行良好。
第八条　有下列情形之一的人员，不得从事社会法律咨询服务工作：
（一）曾受过刑事处罚（过失犯罪的除外）；
（二）被开除公职未满5年；
（三）无民事行为能力；
（四）其他不适宜从事社会法律咨询服务工作的。
第九条　成立社会法律咨询服务机构，应当向所在区（市）司法局提出申请；经审查同意后，报青岛市司法局审批。
第十条　社会法律咨询服务机构的名称由行政区划加字号加业务性质和组织形式组成。
第十一条　社会法律咨询服务机构的业务范围：
（一）解答法律咨询；
（二）代为草拟、审查、修改有关法律事务文书；
（三）受聘担任法律顾问；
（四）代理非诉讼法律事务；
（五）法律、法规和政策规定可以从事的其他业务。
第十二条　社会法律咨询服务机构应当在批准后30天内，持批准文件向工商行政管理机关申请注册登记，领取《企业法人营业执照》或《营业执照》。逾期没有申请注册登记的，原批准文件失效。
第十三条　社会法律咨询服务机构变更登记事项，应当向原批准机关提出申请，并在批准后30日内，向原注册登记的工商行政管理机关申请办理变更登记。
社会法律咨询服务机构终止，应当到原批准机关登记，并在税务、债务和其他有关事宜清理完毕后，到原注册登记的工商行政管理机关办理注销登记。
第十四条　未经批准，任何组织和个人不得向社会提供有偿法律咨询服务。
机关、社会团体、企业、事业单位内部成立的法律顾问室（处）等法律服务机构，均不得向社会提供有偿法律咨询服务。
第十五条　凡未经批准、登记，已自行开业的各类社会法律咨询服务机构，必须在本规定施行之日起60日内补办批准和登记手续。逾期未补办手续或未获批准、登记而继续开业的，按本规定第二十四条规定处理。
第十六条　社会法律咨询服务机构，必需接受司法行政机关和工商行政管理机关的管理，并按照规定缴纳有关管理费用。
第十七条　社会法律咨询服务机构应当接受工商行政管理机关的年度检验，以及税务、财务和审计等有关部门的监督检查。
第十八条　在社会法律咨询服务机构从事法律咨询服务的人员，经所在区（市）司法局审查合格后，由青岛市司法局核准并统一颁发《社会法律服务工作者证》。
第十九条　社会法律服务工作者在履行职务时，有权向当事人及其他有关人员调查情况，有权拒绝办理当事人提出的违法请求。
第二十条　社会法律服务工作者承办法律事务，由社会法律咨询服务机构统一接受委托，统一收费。
第二十一条　社会法律咨询服务机构的收费暂参照司法部、财政部、国家物价局制定的《律师业务收费管理办法》执行。
第二十二条　社会法律服务工作者履行职务时必须出示《社会法律服务工作者证》，并不得以律师名义执业。
第二十三条　社会法律服务工作者在工作中，必须坚持以事实为根据、以法律为准绳，依法维护当事人的合法权益，为当事人保守商业秘密和个人隐私，恪守职业纪律和职业道德。
第二十四条　未按照本规定办理批准、登记手续，向社会提供有偿法律咨询服务的或以社会法律咨询服务机构的名义开业的，由司法局视其情节给予警告，处以500元至2000元的罚款。
第二十五条　社会法律咨询服务机构违反本规定的，由司法局视其情节给予警告，处以500元至1000元的罚款；给当事人造成损失的，依法处理。
社会法律服务工作者履行本规定的职责时，以律师名义执业，按照《中华人人共和国律师法》的有关规定处理。
第二十六条　当事人对行政处罚决定不服的，可以按照《行政诉讼法》和《行政复议条例》的规定申请行政复议和提起行政诉讼。
第二十七条　本规定具体执行中的问题，由青岛市司法局负责解释。
第二十八条　本规定自发布之日起施行。



1996年11月15日