试论医疗侵权责任构成中因果关系的判定

钱贵


　　当代医疗科学尚处于反复探索和验证的经验科学阶段，医疗领域内的许多事物，医学家们还不能准确完全的认知。在医疗实践等客观活动中，势必会出现形形式式的问题，引发医患之间的矛盾和纠纷。近年来，医疗损害赔偿纠纷呈明显上升趋势，医患矛盾成为社会稳定的一大隐患因素。法官在审理医疗侵权案件时，面临着如何正确运用法律，在切实维护患者生命健康等合法权益的同时，作出与当代医学科学相适应的公正裁判，促进医疗卫生事业良性发展的严峻现实。因果关系作为医疗侵权行为责任中的重要构成要件，是医疗侵权行为归责的基础和前提。合乎医学和法律的要求，公平公正地确定医疗侵权行为中的因果关系是医疗侵权案件审理的核心环节。然而在审判实践中，对因果关系的审查和认定有简单化、程式化的倾向，或过分依赖于医疗事故鉴定，或完全不信任和采用鉴定结论，这些倾向均不利于案件公正审判，不利于及时化解医患之间的矛盾。笔者试从侵权责任构成的法理视角，结合审判实践中的一些案例阐述因果关系判定的一管之见。
　　一、因与果的审查及判断
　　因果关系是事物之间的因果联系，有因才有果，先有因后有果，在层次和时间上，因果排列的次序是不能颠倒的。探明事物间是否存在因果关系，首先必须查明什么是“因”、什么是“果”。传统侵权行为法理论认为，侵权责任的构成要件有四点：1、受害人被损害的事实；2、行为人的违法行为；3、违法行为与损害事实之间具有因果关系；4、行为人主观上具有过错。由于因果关系涉及到侵权行为的可归责性及最终民事责任的承担，因此因果关系作为侵权行为及损害赔偿法的核心问题，也是侵权责任构成的核心要件。医疗侵权行为作为特殊侵权行为的一个分支，无疑其责任构成分析应当放在侵权行为法责任架构的系统视角下进行，因果关系的分析认定必然围绕“因”和“果”的审查判断层层展开。
　　从诉讼的角度看，在医疗侵权纠纷中，首先出现的是患方证明自己在就诊时受到人身损害的事实。患方的受损事实就是因果关系中的“果”，是当事人提起诉讼的必要条件，是法官审理侵权案件时应当首要查明的问题。经过当事人充分的举证，是否存在受损事实比较容易查明。但是需要注意的是，医疗侵权属于特殊侵权，患者的受损来源于医疗行为，是医源性损害。不能将在医院发生的一般侵权纠纷作为医疗侵权案件来处理。比如，患者到医院就诊时，由于医院门诊地面湿滑而跌倒受伤，显然患者受损并非医疗行为所导致，该类案件当然不能作为医疗侵权案件来处理。一般而言，医源性损害是指患者在医院就诊时，因诊断错误、延误治疗、诊疗措施不当、违反操作规程等过失医疗行为造成患者生命健康权、隐私权或其他人格权受到的损害。医源性损害通常表现为患者病情加重、死亡或引发新的生理、心理疾病。比如输血后感染丙型肝炎，即是医疗行为引发新的疾病。对于损害事实的存在是由受害人举证证明的，只要患者证明自身医源性损害存在，即可认定“果”成立。
　　医疗侵权纠纷中，根据因果关系在侵权责任构成中的功能，因果关系的“因”包括两层涵义，“因”的第一层涵义是：“因”是一种医疗行为。广义的医疗行为是指为促进人体健康、延缓衰老、延长寿命而针对个体展开的诊疗、保健、预防、美容等医疗卫生活动。狭义的医疗行为是指医疗机构及其医务人员针对疾病患者所进行的诊治活动。本文主要针对狭义的医疗行为展开讨论。医疗行为又可分为作为和不作为，认定作为和不作为需参照法律法规的具体规定。这就引申出“因”的第二层涵义是：“因”是违法的医疗行为。医疗侵权案件中必须围绕这两层涵义查明“因”，即医疗行为是否存在、医疗行为是否合法。关于医疗行为的存在应当由患者举证，审理中较易查明。医疗行为是否合法，则应由医方举证。医方举证后，法官则须对医疗行为的合法性进行审查，合法性审查不仅是确定行为是否违法的依据，也是认定医方主观过错的关键所在。在医疗侵权案件中，通常通过医方的违法医疗行为推定医方存在过错。因此，审查医疗行为的合法性对于分析侵权责任构成诸要件是极其重要的。
　　合法性审查，就是针对医方是否遵循法定义务、履行约定义务和附随义务进行审查，实践中主要是对医疗行为是否合乎医疗卫生管理法律、行政法规、部门规章和诊疗护理规范、常规进行审查。这与一般合同效力的审查完全不同，审查所依据的法律规范分为三个层次：
　　1、医疗卫生法律：即全国人民代表大会及其常委会制定的法律，主要有《食品卫生法》、《药品管理法》、《传染病防治法》、《献血法》、《红十字会法》、《执业医师法》、《职业病防治法》等。
　　2、行政法规：即国务院制定的规范性文件，如《医疗事故处理条例》、《医疗机构管理条例》、《传染病防治法实施办法》等。
　　3、部门规章：即卫生部制定颁布或参与制定联合发布的具有法律效力的规范性文件。如《医疗机构管理条例实施细则》、《全国医院工作条例》、《医院工作制度》、《医院工作人员职责》、《医师执业注册暂行办法》、《医疗机构临床用血管理办法（试行）》、《护士管理办法》等。
　　关于诊疗护理规范和常规，广义的是指卫生行政部门及其全国行业协（学）会针对本行业特点，制定的各种标准、规程、规范、制度的总称。如《临床输血技术规范》、《医院感染管理规范》、《医院消毒卫生标准》、《医院消毒供应室验收标准》等；狭义的诊疗护理规范、常规是指医疗机构制定的本机构医务人员进行医疗、护理、检验、医技诊断治疗及医用物品供应等各项工作应遵循的工作方法、步骤。
　　对“因”和“果”的审查判断是正确判定因果关系的前提和基础，缺一不可，否则因果关系就无从分析。在审理医疗侵权案件的活动中，查明患者受损事实及医疗行为等责任构成要件，最终都是为因果关系的判定进行服务。
　　二、因果关系的认定
　　必然因果关系说长期以来一直是我国民法界的通说。
　　通说认为：“所谓因果关系，按照马克思列宁主义的哲学观点，它是各种自然现象和各种社会现象之间所存在的内在的合乎规律的客观联系”。“确定因果关系，就是要从客观现象中去寻找揭示它们之间所存在的不依我们的意志为转移的必然联系。” “违反民事义务的行为与损害事实之间有因果关系，指的是违反民事义务的行为与损害事实之间存在着客观的必然的因果联系。就是说，一定的损害事实是由该违反民事义务的行为所引起的必然结果，而该违反民事义务的行为正是引起一定损害事实的原因，如果没有这一行为，就不会发生该损害事实。”
　　梁慧星先生则反对必然因果关系说而主张相当因果关系说，认为相当因果关系说与必然因果关系说，两者的根本区别在于：前者强调结果发生的“可能性”；而后者强调结果发生的“必然性”。且前者所强调的“可能性”，取决于“社会一般见解”，“在通常情形下，依一般社会经验，认为有此可能性”，即有相当因果关系；而后者强调的“必然性”是“客观的存在”，与人的认识无关。必然因果关系说的缺陷在于混淆了哲学上的因果关系与法律上的因果关系，以哲学因果关系概念代替法律因果关系概念。必然因果关系说貌似符合唯物辩证法，实为形而上学。依唯物辩证法，客观事物的必然联系，即客观规律是可以认知的。但这种认识有待于整个人类的实践活动，而人类的实践活动是不断发展的历史过程。要求法官处理每一个具体案件，均能准确掌握其必然性因果联系，恰恰与唯物辩证法相违背。法律的任务在于协调社会生活中各种利益冲突，维护社会公平与正义。法官在裁判案件时，主要是依循社会生活的共同准则，公平正义观念及善良风俗习惯和人情常理。相当因果关系说不要求法官对每一个案件均脱离一般人的智识经验和认识水平，去追求所谓“客观的、本质的必然联系”，只要求判明原因事实与损害结果之间在通常情形下存在的可能性。作为一种法律学说，相当因果关系说是科学的。
　　侵权行为法上的因果关系，从本义上讲，是指致害行为或物体与损害之间的客观联系。必然因果关系说的缺陷在于仅将因果关系作为一个事实问题去认识，而忽略了因果关系在法律上的问题。目前，在各国司法实务中占主要地位的是相当因果关系说、法规目的说和英美法上的可预见性理论。英美法系，对因果关系的认定存在“事实上因果关系”和“法律上因果关系”两个步骤，对“事实上因果关系”的认定属于事实问题，由陪审团认定。“法律上因果关系”的认定依靠一个核心理论——可预见性理论，即由法官来判断被告的行为是否低于法律所要求的注意义务标准，依此种注意义务标准，损害是否可以预见，如能预见，被告就应承担责任。因果关系的认定与认定被告是否具有“过失”的客观标准相统一，在一定程度上，从主观状态出发，判断加害人的行为与损害之间是否具有可作为归责依据的因果关系。法官依据社会价值观和社会普遍要求，做出法律所要求的注意义务标准的主观判断。
　　相当因果关系说在我国台湾实务界已运用数十年，我国台湾民法权威王泽鉴先生认为，侵权行为法上的因果关系可以分为两种：责任成立的因果关系和责任范围的因果关系。其中，相当因果关系说区分责任成立的因果关系和责任范围的因果关系，在认定上区分认定条件关系和认定相当性两个步骤。在条件关系的认定上，采用“无此行为，必不生此种损害”的公式。在具体归责中，为限制条件关系的界限，从而限制侵权责任的范围，则需进一步认定“相当性”，即侵权行为在多大程度上导致损害结果。王泽鉴先生认为“相当因果关系不仅是一个技术性的因果关系，更是一种法律政策的工具，乃侵权行为损害赔偿责任归属之法的价值判断。”
　　王泽鉴先生的论说与英美法系的因果关系理论，有相通之处，两者都主张从事实和法律两个层面去分析因果关系。责任成立的因果关系相当于事实上的因果关系，责任范围的因果关系相当于法律上的因果关系。这其实就是对因果关系进行认定的“两分法”，是认定因果关系的方法论。前者要解决的是侵权责任是否成立，后者要解决的是在多大范围内承担赔偿责任的问题。在判断这两个层次的因果关系时，前者体现法律事实，后者则体现政策性判断。
　　医学对人体器官器质性构造的认识已经达到一定水平，但是对人体器官功能的运行机制还存在太多的假说，特别是发病机制，在病理学中长期存在着多种争论。医学作为一门尚处于经验科学阶段的人体科学，还缺乏缜密系统的理论予以指导，加之又存在千千万万的个体差异，因此医学的不确定因素很多，实践性很强，每一种防治疾病的方法都需要在实践中摸索和验证，医疗行业是具有高科技含量和高风险的行业。采用相当因果关系说，既能及时保护患者的合法权益，又能与当代医学的发展相适应，是公平公正地处理医疗侵权纠纷的最佳选择。尤其是相当因果关系说中的因果关系认定“两分法”，对医疗侵权纠纷的处理有极大的适用价值，它为法官提供了一个有效的分析框架，借助于这种分析框架，可以使法官对因果关系问题有一个比较清醒的认识：即因果关系有着不同的层次，不同层次的因果关系有着不同的功能领域，在不同的领域中因果关系有着不同的存在价值。首先因果关系是医疗侵权责任成立的基础和出发点；其次它又能避免无限扩大医方的民事法律责任，赋予医方医疗自主权，促进医方探索更好的疾病防治方法。“两分法”使法官在维护患者合法权益与促进医学事业的发展之间能够比较容易地寻求到平衡点。
　　在医疗侵权纠纷中，对事实上因果关系和法律上因果关系的分析认定，要依据不同的个案事实进行具体的分析。台湾判例学说均采用同一的认定公式：即无此行为，虽不必生此损害，有此行为，通常即足生此种损害者，是为有因果关系。无此行为，必不生此种损害，有此行为通常亦不生此种损害者，即无因果关系。台湾判例对医疗事故因果关系的认定，常采用统计的因果关系和盖然的因果关系，其判断模式为：某种因素与疾病发生之原因，就医学上可考虑之若干因素，利用统计学的方法，以“合理之盖然性”为基础，即使无法经由科学严密之实验，亦不能影响该因素之判断。笔者认为，台湾判例学说中关于因果关系的认定法则，完全可资借鉴。
　　实践中，法官对于医疗侵权纠纷的因果关系判断，大多依赖于医学鉴定，笔者认为医学鉴定非为每一个案件所必要。依常人的智识经验，足可认为无合理之可能的，可以直接否认具有因果关系，亦无需进行医学鉴定。比如笔者曾经审理的一起医疗纠纷案件，患者认为医方为其做胃镜时消毒不严致其患“浅表性胃炎”，但是经过比较前后两次胃镜所摄图片，患者胃粘膜的病理特征没有发生任何变化，可以确认患者在医方首次做胃镜时就患有“浅表性胃炎”，“果”发生于“因”之前。因此法庭直接断定疾病与医疗行为无关，亦未接受患者要求进行医学鉴定的申请。如果案件涉及复杂的医学专业知识，彼“因”是否能造成此“果”，即使其“可能性”亦非一般人可以认知，则必须进行医学鉴定。比如“一点癌”（一点癌是指癌症发病初期，癌细胞局限于某组织上，尚未扩散。）案件，医方为患者做胃镜检查时，在所怀疑的病变部位镊取组织进行活检，发现了癌细胞，随后征得患者同意，为患者进行了胃部分切除术，按照医学常规，对切除的胃组织进行病理学检查，结果没有发现癌细胞。在医学上是否有“一点癌”的记载，本病例是否符合“一点癌”的特征，这就必须依赖专家组的鉴定意见，法官本身不可能具备认定此病例的专业素质和资格。医学鉴定的主要目的是，由医学专家对事实上的因果关系进行认定，同时分析医方行为是否存在过失，从而为法官进行法律上因果关系的判定提供依据。
　　法官面对医学鉴定结论时，一定要注意克服两种倾向：一是完全依赖于医学鉴定结论；二是完全不信任医学鉴定结论。法官只能将医学鉴定结论作为一项民事诉讼证据来对待。鉴定结论属于案件的事实范畴，不属于法律范畴，从另一个层面讲，鉴定结论是专家的证言。因此，法官不仅对鉴定的真实性、准确性需要审查，而且要在当事人间组织质证。有人主张，医学鉴定结论具有专断性，法官无权审查，其依据是法官无此专业能力。这种意见是不恰当的。诚然，法官不具备进行医学鉴定的专业资格，但是法官可以对医疗行为的合法性进行审查，向权威的专业人士求教相关医学领域的问题，依据法律、法理和良知，作出实事求是的判断。主张医学鉴定的专断性，违背法律的基本规则，是对法官行使审判权的限制，难以避免医方与鉴定组织及其人员的作弊行为，不利于保护受害人的合法权益。因此，法官必须依据诉讼证据规则对鉴定结论进行审查、组织质证。法官可以依据审判经验审查鉴定人员、组织、程序及结论的合法性、客观性，作出自己的判断，对不合法、不客观的鉴定结论不予采信，另行组织专家鉴定组重新鉴定。法官作为纠纷的最后裁判者，在鉴定结论面前不能无所作为、听之任之。
　　综上，在医疗侵权案件的审理中进行因果关系的判定，首先需查明“果”之所存、“因”之所在。其次，运用“两分法”，借鉴台湾判例学说关于因果关系的认定规则，对因果关系进行事实上和法律上两个层面的分析。在寻求医学鉴定结论对事实上因果关系支持的同时，最终由法官依据社会公共利益的普遍要求进行价值判断，作出合乎法律规定和当代医学现状的公正裁判。


北安市人民法院 钱贵
广东省人大常委会


深圳经济特区商品房产管理规定
广东省人大常委会



（1983年11月15日广东省第六届人民代表大会常务委员会第四次会议通过）

目 录

第一章 总 则
第二章 房产预售（预购）
第三章 房产权转移
第四章 房产抵押
第五章 房屋租赁
第六章 房产登记
第七章 罚 则
第八章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强深圳经济特区商品房产的管理，保障房产经营者和房产主的合法权益，根据中华人民共和国有关法律、法令和《广东省经济特区条例》，特制定本规定。
第二条 本规定所称的商品房产，系指深圳市人民政府批准经营房产的国营企业和外国公民、华侨、港澳同胞、台湾同胞及其公司企业（以下简称客商）独资，或上述国营企业与客商合资、合作建筑的，用来进行买卖、出租的住宅、工商业楼宇、仓库、停车场及其他房屋。
本规定所称的房产权，系指房屋（上盖）所有权和该房屋所占用的土地使用权。
第三条 深圳市人民政府鼓励客商独资或与经深圳市人民政府批准经营房产的国营企业合资、合作，在深圳经济特区从事房产经营（即建筑、买卖、出租房屋等业务）活动；鼓励客商购置房产。
深圳市人民政府对在深圳经济特区购置住宅、别墅的外国公民、华侨、港澳同胞和台湾同胞，依照国家和广东省对深圳经济特区的有关规定，给予优惠待遇。
第四条 合资、合作经营房产的各方，应当根据平等互利和协商一致的原则，签订合资、合作经营房产合同。
第五条 独资经营的房产，房产权归独资经营者所有。
合资、合作经营的房产，房产权归合资、合作经营者共有。
自然人或法人购买的住宅、别墅和其他商品房产，房产权归购买者所有。
第六条 深圳市人民政府依法保护房产主的房产权，允许房产主通过房产买卖（包括预售、预购和拍卖）、赠与、交换、遗赠和继承等法律行为，将房产权转移给他人（自然人或法人）；允许房产抵押和房屋租赁。
房产主有权对房产进行装修、维修，但改变房产结构、用途、外貌或扩建、拆建者，须经深圳市人民政府指定的部门批准。
第七条 深圳市人民政府根据深圳经济特区建设的需要，可以征用房产主的房产，并按照规定给予合理补偿和妥善安置。
第八条 房产经营、房产权转移、房产抵押和房屋租赁等，必须遵守中华人民共和国的法律和广东省经济特区的有关法规。
房产权转移、房产预售（预购）、房产抵押和房屋租赁合同的订立，应经深圳市公证处公证。
第九条 深圳市人民政府房产管理机关统一管理深圳经济特区商品房产，负责本规定的贯彻执行。

第二章 房产预售（预购）
第十条 房产经营者可以预售房产。预售房产必须具备下列条件：
（一）房产经营者领有《土地使用证》和《建筑许可证》；
（二）房屋建筑合同业已签订；
（三）在深圳市注册的银行开立代收房产预售款的专门账户；
（四）该期建筑预算总额的百分之二十已汇入深圳市开户银行。
共有房产的预售，必须有共有人的书面协议。
第十一条 房产预售（预购）必须签订房产买卖合同。合同内容由双方当事人协商拟定，但须写明：
（一）双方当事人姓名（或法人名称）、住址（或法人所在地）；
（二）房产面积、座落（位置）和界线（并附图）；
（三）土地使用的面积（份额）和年限；
（四）房产的用途；
（五）房产的价格；
（六）房产预售（预购）款交付办法；
（七）房产交付使用或预计交付使用日期；
（八）违约责任；
（九）合同纠纷的处理办法和受理机构名称；
（十）其他双方认为必要的事项。
第十二条 房产预购人必须将房产预购款，存入房产经营者按照本规定第十条第一款第三项开立的银行专门账户。
房产预售款必须用于已预售的房屋建筑。
共有房产预售款的支取，必须由共有人会签或由共同指定的代理人代签。
第十三条 房产经营者领到房屋建筑竣工证后，应及时书面通知房产预购人，并向深圳市人民政府房产管理机关声请办理房产权转移登记手续。

第三章 房产权转移
第十四条 房产买卖必须按照本规定第十一条由双方当事人签订房产买卖合同。
房产主将其房产赠与他人，应当和受赠人签订房产赠与合同。
第十五条 共有房产的买卖、交换，须经房产共有人的一致同意，订有书面协议。房产共有人对一致同意的共有房产的买卖、交换负有连带责任。
书面协议无法成立时，房产共有人得将属于自己份额的房产进行买卖、交换。
房产共有人将自己份额的房产出售时，在同等条件下，其他共有人有优先购买权。
第十六条 房产共有人之一将属于自己份额的房产赠与或遗赠他人，可以不经其他共有人同意。
共有房产的继承亦同。
第十七条 按照本规定第十五条第二款和第十六条进行房产权转移之前，房产共有人必须进行共有房产的分割，并订立分割房产合同。

第四章 房产抵押
第十八条 房产主申请房产抵押贷款，必须向设在深圳经济特区的银行办理，并具备下列条件：
（一）房产买卖合同业已订立；
（二）领得《房产权证书》。
第十九条 房产抵押，必须订立房产抵押合同。合同内容由双方当事人协商拟定，但须写明：
（一）抵押人姓名（名称）和承押人的名称；
（二）房产名称、面积、座落（位置）和界线（并附图）；
（三）抵押贷款数额和付款办法；
（四）抵押贷款的利率；
（五）抵押人偿还贷款的时间和数额；
（六）抵押人造成抵押房产损毁时应负的赔偿责任；
（七）违约责任；
（八）合同纠纷的处理办法和受理机构名称；
（九）其他双方认为必要的事项。
承押人可委托深圳市法律顾问处代理签订房产抵押合同，但须出具委托代理书。
第二十条 预售（预购）房产的抵押，按以下程序进行：
（一）抵押人和承押人签订房产抵押合同；
（二）抵押人持房产抵押合同至深圳市人民政府房产管理机关领取《房产权证书》；
（三）抵押人将《房产权证书》交承押人收存，承押人按房产抵押合同的规定付款。
第二十一条 抵押人不依照房产抵押合同规定偿还贷款，承押人有权拍卖抵押的房产。
第二十二条 承押人拍卖抵押的房产前，须通知抵押人并限定搬迁日期。其限期自抵押人接到通知之日起计算，不得少于三十天。
抵押人逾期不迁出，承押人或其代理人可按《中华人民共和国民事诉讼法（试行）》的规定，向人民法院申请执行；承押人因此所受的损失由抵押人赔偿。
第二十三条 抵押人如将抵押的房产租给他人，应征得承押人同意。
第二十四条 抵押房产的拍卖，应委托深圳市物业管理公司代理，由承押人与深圳市物业管理公司订立委托拍卖房产合同。
第二十五条 承押人拍卖抵押房产所得的价款，按以下顺序使用：
（一）偿付因拍卖抵押房产而支出的一切费用；
（二）扣缴所欠税款；
（三）扣还抵押人所欠的贷款及应付的利息；
（四）扣除上述三项款额后，如有余款，承押人应将余款交付抵押人。
拍卖房产所得价款如不敷偿还，承押人有权另行追索。
第二十六条 共有房产的抵押，比照本规定第十五条执行。

第五章 房屋租赁
第二十七条 房屋租赁（包括转租）必须签订房屋租赁合同。合同内容由双方当事人协商拟定，但须包括：
（一）房屋的座落（位置）、面积、装饰、设备；
（二）房屋的用途；
（三）租赁期限（定期或不定期）；
（四）租金数额和交纳办法；
（五）提前解除合同的条件和应负的责任；
（六）违约责任；
（七）其他双方认为必要的事项。
第二十八条 房屋租赁期限，不得超过该房屋的土地使用期限。
第二十九条 房产共有人对房屋租赁合同的签订、解除、续订和承租人的转租，必须协商一致，订有书面协议，并负有连带责任。
房产共有人之一将属于自己份额的房产出租，比照本规定第十七条执行。
第三十条 房屋承租人可以将所租入的房屋转租他人，但须征得房产主同意。
房屋转租的租期，不得超过原租约的租期。
第三十一条 有下列情形之一者，出租人可以提前解除房屋租赁合同：
（一）出租人因不可预见的原因，确有需要使用该房屋的；
（二）承租人违反合同改变房屋用途的；
（三）承租人不按合同规定的期限缴纳房租，迟延时间超过三个月（包括三个月）的；
（四）承租人违反本规定第三十条的；
（五）承租人损坏房屋或设备而不维修、不赔偿的；
（六）房屋发生重大损坏，有倾倒危险而须改建，并确有证明的。
第三十二条 有下列情形之一者，承租人可以提前解除房屋租赁合同：
（一）承租人已建有或购有房屋，无需继续租赁他人房屋的；
（二）承租人举家迁离深圳市居住的；
（三）房屋发生重大损坏，有倾倒危险，而出租人不进行修缮的。
第三十三条 出租人按照本规定第三十一条第一项收回房屋的，或者按第六项收回房屋，而无正当理由在三个月内未动工改建的，应赔偿承租人因迁让所受的损失。
承租人按照本规定第三十二条第一项、第二项，提前解除房屋租赁合同，应赔偿出租人因此所受的损失。
第三十四条 按照本规定第三十一条第六项收回改建后的房屋，仍出租时，原承租人有优先承租权。
第三十五条 承租人依约缴纳房租，出租人无正当理由而拒绝收受时，承租人可向深圳市公证处申请给予证明，以免除其迟延责任。
因进行前款规定的公证而支出的费用，从房租中扣除。
第三十六条 出租房屋的修缮，由出租人负担；如因承租人的故意或过失造成损失的，由承租人负担。
第三十七条 房屋租赁当事人一方要解除合同时，须提前书面通知对方。民用房屋租赁，定期的提前一个月；不定期的提前两个月。工商业房屋租赁，一律提前六个月。
租赁合同解除后，如承租人逾期不迁出，出租人可按《中华人民共和国民事诉讼法（试行）》的规定，向人民法院申请执行；出租人因此所受的损失由承租人负责赔偿。
第三十八条 房屋出租，不妨碍房产权转移。
房产权转移后，房屋租赁合同继续生效，新、旧房产主应联名以书面通知承租人。
租赁房屋出售时，承租人在同等条件下有优先购买权。

第六章 房产登记
第三十九条 商品房产的房产主或权利人，须按下列规定，向深圳市人民政府房产管理机关进行房产登记：
（一）确定产权登记：声请确定房产权，领取《房产权证书》，由房产主办理登记。
（二）转移登记：房产权转移者，除遗赠、继承登记可由受赠人或继承人取具证明单独办理外，均由当事人双方进行登记。
（三）变更登记：房产权因房屋扩建、改建、拆除、分割、合并等而变更，由房产主声请登记，其变更涉及其他关系人者，须会同关系人办理。
（四）他项权利登记：房产设定优惠权、抵押权、地役权（通行权）等项权利的登记，由权利人会同义务人声请登记。
（五）更正登记：因现持《房产权证书》与实际情况不符，或因迁移地址、更换门牌等有更正必要的，由房产主或权利人声请登记。
（六）注销登记：房产权因房产被自然灾害破坏或被拆除而消失，他项权利因约定时效届满而消失，均由房产主或权利人和关系人声请注销登记。
第四十条 房产登记，须缴验下列证件：
（一）声请登记书；
（二）声请人的身份证明文件；
（三）取得、变更、转移房产权的全部证件。
共有房产的房产权登记，可由房产共有人之一进行，但须有其他共有人出具的委托书和有关的证明文件。
第四十一条 房产登记可委托代理。代理房产登记，除缴验本规定第四十条所列证件外，还须缴验经过公证的委托代理的证明文件。
声请者如系法人，由其代理人办理登记，但须缴验证明其法人代理人身份的文件。
第四十二条 房产主或权利人、关系人和代理人的居住地址如在香港、澳门、台湾省或外国，其缴验的房产登记证明文件，除经当地公证机构公证外，还应分别按照下列规定，办理认证手续：
（一）居住在香港、澳门的，通过深圳经济特区驻港代表机构办理认证。
（二）居住在台湾省的，凭本人身份证明，通过深圳经济特区驻港代表机构办理认证。
（三）居住在外国的，经我国驻该国大使（或领事）馆认证。
第四十三条 房产登记须缴纳登记费用。费用标准由深圳市人民政府房产管理机关制定。
房产登记由双方当事人会同声请者，费用由承受权利的一方缴纳。
第四十四条 房产主在房产登记后所领得的《房产权证书》，如有毁灭、遗失，应即向房产登记机关报告，并声请补发。
第四十五条 各项房产权利自取得之日起三个月内，权利人必须声请登记。超过半年不办理登记的房产，由深圳市人民政府房产管理机关代管；代管三年仍不办理登记者，视为无主房产，由房产管理机关提请司法机关依法处理。
第四十六条 商品房产所占用的土地使用期满，房产主应向深圳市人民政府申请延长土地使用期。超过半年不申请者，该房屋（上盖）比照本规定第四十五条处理。

第七章 罚 则
第四十七条 凡违反本规定所签订的合同，一律无效；由此而造成的损失，由违反者承担。
第四十八条 未经深圳市人民政府或其指定的机关批准，擅自改变房屋结构、用途、外貌或进行扩建、拆建者，除责令停止或恢复原貌外，并根据情节轻重，处以人民币五千元以下的罚款。
第四十九条 凡利用欺骗、冒名、伪造证件、行贿等非法手段进行房产登记的，除登记无效外，并根据情节轻重处以人民币二千元以上五千元以下的罚款；触犯《中华人民共和国刑法》，构成犯罪者，由司法机关依法追究直接责任人的刑事责任。
第五十条 对不按期进行房产权登记者，每逾期一日，应缴纳人民币一元以上五元以下的逾期金。
对土地使用期满不申请延长土地使用期者，按日加收滞纳土地使用费千分之一的滞纳金。

第八章 附 则
第五十一条 本规定所涉及的各项法律文件，如须中文和外文两种文字并列的，以中文为准。
第五十二条 本规定自公布之日起施行。



1983年11月22日