离婚，房地产如何分割

奚正辉


　　《婚姻法》2001年4月28日修改后，婚前购买的房地产归购买方所有，婚后购买的房地产归夫妻双方所有，原来结婚满8年变为夫妻双方共有的规定已经取消。现实生活很复杂，根据婚姻法的原则规定，离婚当事人往往不知道如何分割房地产。其实法律没有明确规定，法官的自由裁量权就会大一点，但是需要遵守公平合理的原则来分割房地产。笔者根据多年的办案经历，把经常遇到的问题归纳总结，望能给当事人一点启发。

　　一、夫妻一方婚前以个人财产出资并贷款购买房屋，登记在一方名下，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理？

　　答：该房屋仍为其个人财产，贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质，因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产、剩余未归还的债务为个人债务，对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。

　　二、夫妻双方婚前都出资并贷款购买房屋，登记在一方名下，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理？

　　答：对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务为其个人债务，但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。若双方均认可所购房屋为共同所有的除外。

　　三、夫妻一方婚前以个人财产出资并贷款购买房屋，登记在双方名下，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理？

　　答：房屋原来是按份共有，婚后转化为共同共有，原则上各半分割。但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊、且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不宜拘泥于各半分割。

　　四、夫妻一方以个人财产购买了房地产，婚姻关系存续期间增值部分，如何让分割？

　　答：当事人以个人财产购买了房产，在婚姻关系存续期间，因市场行情变化抛售后产生的增值部分，由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化，性质上仍为个人所有之财产，抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所导致，仍应依原物所有权归属为个人所有。
　　但是，从最高人民法院的《婚姻法司法解释（三）》的草案来看，最高院从维护社会的和谐稳定的角度，认为婚前房产婚后增值部分，法院在离婚财产分割时，应酌情予以考虑合理分割。

　　五、父母为子女结婚所给付的购房出资是否均构成对子女的赠与？
　
　　答：若当事人有证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的，则不能适用该条规定。当然，该证据应当是在当事人离婚诉讼前形成的，离婚诉讼中父母作出不是赠与意思表示的陈述或证明，尚不足以排除赠与的推定。

　　六、当事人婚后，父母为双方购房出资，产证登记在夫妻一方名下的，是否可认定父母的购房出资是明确表示为向夫妻一方的赠与？

　　答：父母出资购买房屋，产证登记在出资者自己子女名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有；若产证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能提供父母出资当时的书面约定或声明，证明出资者明确表示向一方赠与的，一般以认定为向双方赠与为妥，该部分出资宜认定为夫妻共同所有。

　　七、离婚诉讼中，婚前由夫妻一方承租或由父母承租，婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房，其公房使用权本身蕴涵的价值如何归属和处理？

　　答：1、一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时可不考虑原公房使用权的交换价值单独归属问题；2、一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余部分价值按共同财产分割；3、对于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参照司法解释（二）第二十二条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。

　　八、离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，如何处理？

　　答：人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

　　九、如何确定购房时间在婚前还是婚后？

　　答：上海高院不直接考虑产权证的取得时间的影响因素，而以签订购房合同取得“期待权”的时间及付款情况为考量因素。购房合同签订在婚前，且在婚前支付首付款的，即使在婚后继续还贷，在离婚时该房产仍应认定为婚前个人财产为宜。但江苏高院是以产权证取得的时间为节点，详见《江苏高院民一庭“婚姻家庭案件疑难问题法律适用研讨会综述》。

　　十、离婚时，涉及到房地产其他共有人（包括父母、子女与第三人），如何处理？

　　答：对家庭共有房屋的分割问题可告知当事人另案起诉，或者中止离婚诉讼，不应将其他家庭成员追加为离婚诉讼的共同诉讼人。涉及第三人也同样如此。离婚后再起诉，案由可能是离婚后财产纠纷、分家析产纠纷、共同共有纠纷，视具体案件确定。
　　根据物权法的规定，房地产以登记为准，涉及家庭成员的，应该是共同共有，应该视为家庭共同财产析产分割。涉及第三人，根据约定按份共有，未约定按出资比例确认。

　　十一、双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，如何处理？
陕西省人民政府


陕西省旅游业管理暂行规定
陕西省人民政府



第一条 为加强旅游业管理，保护旅游者的合法权益，提高服务质量，促进旅游事业的健康发展，特制定本规定。
第二条 凡在本省境内的旅游企业、事业单位，包括经营国际、国内旅游业务的旅行社，各类旅游涉外饭店、宾馆、餐馆、旅游汽车公司，对外开放的旅游风景区、游览点、旅游商品经销店，及其他经营涉外旅游业务的单位不论隶属关系和所有制性质如何，都必须接受旅游行政主管部
门的行业管理。
航空、交通、文物、轻工、商业、公安、工商、行政、物价、税务、外汇管理等有关部门，依照法定的职责，对旅游业实施相应的管理。旅游部门要与上述部门搞好协调。
第三条 省旅游局作为省人民政府的旅游行政主管部门，统一管理全省旅游业。地、市、县旅游行政主管部门分级管理辖区内的旅游业。
第四条 省旅游局负责：成立经营国际旅游业务的一类旅行社的审核、二类旅行社的审批，导游人员资格的统考和导游证的颁发，涉外旅游饭店开业许可证的审批和星级的评定。
涉外旅游商店、餐馆、汽车公司申请开业，应按隶属关系，分别由省，或地、市旅游行政主管部门进行资格审查，获准后，方得向工商行政管理部门办理登记。部属和外地驻西安市的涉外旅游商店、餐馆、汽车公司，挂靠在部属或省属单位的，由省旅游局审查。挂靠在西安市属单位的
，由西安市旅游局审查。
第五条 涉外旅游饭店、商店、餐馆，一律实行定点管理。定点标准由省旅游局负责制定和颁发。
旅游饭店的定点，经省旅游局会同有关部门进行资格审查后，由省旅游局审批。涉外商店、餐馆的定点，由所在地、市旅游局会同有关部门审批，报省旅游局备案。
定点单位的批准证书和定点标志牌，由省旅游局统一制作，批准机关颁发。
定点单位由批准机关每年复审一次。经复审不合格标准者，取消定点资格。
第六条 凡接待外国人、华侨、港澳台胞的旅行社，对旅游团队购物和就餐均应实行计划管理。必须制定旅游团队购物、就餐计划，列入各该旅游团队的活动计划，严格依照执行。对违反计划管理制度的旅行社，处以二千元至一万元的罚款，并点名通报批评单位主要负责人。对违反计
划管理制度的个人，由所在旅行社根据情节轻重给予经济处罚。
第七条 导游人员带领旅游团队到所住饭店、宾馆以外定点商店购物，要尊重旅游者的意愿。原则上每天限去一次。对随意多次带旅游团去商店购物引起旅游者投诉的，由旅行社根据情节轻重，对导游人员给予经济处罚，并可同时给予行政纪律处分。
第八条 导游人员、汽车驾驶人员不得擅自带领或运送旅游团队到非定点单位购物、就餐。如有违反，对专职导游人员吊销导游证一年，实习导游人员取消转正考试资格；兼职导游人员取消导游资格；汽车驾驶人员取消涉外汽车驾驶资格；所带领（运送）旅游团队的餐费，一律不予支
付。
第九条 所有定点涉外旅游商店，不准个人承包或向个体工商户出租柜台。违者取消定点资格。
每个对外开放的旅游参观点内，除经特别批准者外，只许开设一个定点涉外旅游商店。
涉外旅游餐馆应以经营餐饮为主。未经批准，不得超越经营与餐饮无关的商品。违者由工商行政管理部门按照有关规定分别处以罚款、停业整顿，直至吊销营业执照。
个体工商户须经所在地旅游主管部门批准方得对国外来陕旅游者销售商品，并须固定售货摊点，亮照经营。严禁无证经营，强行兜售和游售商品。违者没收其非法所得，直至吊销营业执照。
第十条 涉外旅游经营单位的外汇上缴数额，由外汇管理部门会同旅游主管部门核定年度结汇指标。对完不成结汇指标者，视具体情况，或予以降低外汇留成比例，或吊销其准收外汇券的许可证。
涉外个体工商户的外汇上缴数字，由外汇管理部门和工商行政管理部门核定年度结汇指标。对完不成结汇指标者，由工商行政管理部门根据实际情况，分别予以警告、罚款、取消涉外商品经营资格的处罚，直至吊销营业执照。工商行政管理部门可以从上缴外汇中提取一定比例的外汇额
度。具体比例由省外汇管理局会同省工商行政管理局另行规定。
第十一条 严禁在旅游业务中私自收授回扣和收取小费。从一九八七年八月十七日国务院批准国家旅游局颁发《关于严格禁止在旅游业务中私自收授回扣和收取小费的规定》起，凡经查明接待外国人，华侨，港澳台胞的商店、餐馆、汽车公司等经营单位，付给私人回扣金额累计在一千
元以其以下的，除按规定进行处罚外对单位主要负责人予以点名通报批评；付给私人回扣金额累计超过一千元的，取消单位的定点资格，并处以相当于其所付回扣等值五倍至二十倍的罚款。
所有旅行社不得以任何形式从餐馆提取回扣。违者除按规定进行处罚外，对双方单位处以相当于其所收授回扣等值十倍至二十倍的罚款。并对双方主要负责人予以点名通报批评。
旅游行业工作人员凡私收回扣和小费者，从一九八七年八月十七日起，凡经查明累计私收金额在五百元至一千元的，除按规定进行处罚外，同时取消其涉外服务资格；累计私收金额超过一千元的，没收其非法所得，并开除公职。情节严重，触犯刑律的，移请司法机关依法追究刑事责任
。
凡涉外旅游企事业单位的工作人员私收回扣和小费情况严重的，要对该单位的负责人进行通报批评，直至追究行政责任。
第十二条 对拒绝私自收授回扣、小费，在检查揭发以及查处不正之风中作出显著成绩的单位和个人予以适当奖励。奖励基金从上缴给同级财政的罚没款中列支。
第十三条 陕西省旅游业优质服务检查评比委员会，负责全省旅游业优质服务竞赛的检查和评比工作。
第十四条 本规定由省旅游局负责解释，并组织和监督实施。
第十五条 本规定自一九八九年三月一日起施行。本省以前颁发的有关规定凡与本规定不一致的，以本规定为准。



1989年2月24日