北京市人民政府


北京市房地产开发行业管理规定（修正）
北京市人民政府


根据1997年12月31日北京市人民政府第12号令修改


第一条 为加强对本市房地产开发行业的管理、促进房地产市场健康发展，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 本规定适用于在本市行政区域内从事房地产开发经营活动的企业，包括专营公司、兼营公司、中外合资、合作公司（以下统称开发公司）。
第三条 市城乡建设委员会（以下简称市建委）为本市房地产开发行业主管部门。市城市建设综合开发办公室负责日常管理工作。
远郊区、县建设主管部门，按照市建委的授权负责本区、县房地产开发行业的管理工作。
第四条 申请成立开发公司，必须持上级主管部门的批准文件，报市建委审批。
经批准可以成立开发公司的，应当依法向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照；未经批准和未领取营业执照的任何单位不得从事房地产开发经营活动。
第五条 申请成立开发公司， 必须具备下列条件： （一）有固定的经营活动场所；
（二）有必备的注册资金，在城近郊区从事房地产开发经营的，注册资金为1000万元以上（含1000万元），在远郊区、县从事房地产开发经营的，注册资金为500万元以上（含500万元）；
（三）有符合城市规划要求的从事开发建设的用地；多家合作开发的，有开发用地使用权一方应报请上级主管部门批准；
（四）有具备与开发建设规模相适应的经济师、会计师、土建工程师职称的专业人员。
第六条 下列机关、团体，不予批准设立开发公司： （一）县及县以上各级党的机关、人大机关、 审判机关、检察机关； （二）政府机关中的公安、安全、监察、司法、审计、税务、工商行政管理、土地管理、海关、技术监督、商检等部门及其办事机构。
第七条 开发公司自领取营业执照之日起，一年内其项目建议书未经市计划委员会（以下简称市计委）、市建委批准，由市建委取消其房地产开发经营资格，由工商行政管理部门依照有关规定吊销其营业执照。项目建议书虽经批准，但两年内未开工的，由市计委、市建委予以撤项。
第八条 鼓励中央在京单位、外地企业和外国企业、个人与本市有房地产开发经营资格的企业合资、合作开发房地产。
第九条 开发公司在本市设立具有企业法人资格的子公司，必须报市建委批准。从事专项开发建设的开发公司不得成立子公司。
第十条 本市开发公司的资质管理，按《房地产开发企业资质管理规定》执行。
第十一条 建设项目已开工的开发公司，可申请领取待定资质等级证书，纳入开发行业统一资质管理。
第十二条 取得待定资质等级证书的开发公司，已达到三级以上（含三级）开发企业标准的，可向市建委申请定级。一级开发公司，经市建委审核后，报建设部审批；二、三级开发公司，由市建委审批。
第十三条 一、二级开发公司可按规定征用土地从事开发建设；一级开发公司也可接受政府委托，从事成片土地开发经营。
第十四条 开发公司的开发建设项目必须纳入固定资产投资计划。房地产开发建设计划由市计委、市建委审批。
第十五条 预售房屋应经市建委批准。市人民政府对外商投资开发经营房地产另有规定的，依照规定执行。
第十六条 开发公司必须遵守国家和本市的法律、法规，执行国家下达的固定资产投资计划，按规划要求进行建设，缴纳各种税费，承担市人民政府下达的专项任务。
第十七条 开发公司有下列行为之一的，由市建委收回《资质等级证书》，取消其开发经营资格：
（一）申请成立开发公司和资质等级时隐瞒真实情况，弄虚作假；
（二）不按规定办理资质等级变更手续；
（三）擅自超越资质等级证书的规定承担任务；
（四）伪造、涂改或出租、出借、转让、出卖资质等级证书；
（五）未履行应尽义务，致使开发建设的工程质量低劣；
（六）其他严重违反本规定的行为。
第十八条 开发公司有违反工商行政管理和物价管理规定行为的，分别由工商行政管理部门和物价管理部门依法处罚。
第十九条 本规定执行中的具体问题，由市建委负责解释。
第二十条 本规定自1994年6月1日起施行，《北京市城市建设开发企业经营管理暂行规定》同时废止。



1994年5月7日
(一)对内转让的规则
有限责任公司的股东相互之间可以自由转让股权。可以是转让部分股权，也可以是转让全部股权。在转让部分股权的情况下，转让方仍保留股东身份，只是转让方与受让方各自的股权比例发生变化而已。在全部转让的情况下，转让方退出公司。
由于公司法承认了一人有限责任公司的法律地位，所以如果因有限公司股东相互之间转让股权而导致公司只剩下一个股东时，公司仍可以继续存在，但此时公司需符合公司法关于一人有限责任公司的有关条件。
(二)对外转让的规则
有限责任公司的股东可以将其持有的公司股权转让给股东以外的第三人，但需符合公司法规定的相关条件。
1．其他股东的同意权及其行使。股东向股东以外的第三人转让股权，无论是部分转让还是全部转让，应当经其他股东过半数的同意。此项同意以股东人数计算，而非以股东持有的有表决权的股数计算。程序上，欲对外转让股权的股东应当就股权转让事项以书面形式通知其他股东，征求其他股东的同意。其他股东可以同意也可以不同意，但应当给予转让方答复。如果其他股东在接到转让方的书面通知之日起30日未予答复的，则视为其同意转让方对外转让股权。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。公司法的这一规定为有限责任公司股东提供了有效的股权退出机制，方便了投资行为，保护了股东投资的自由与退出公司的自由。
若不同意对外转让的股东购买该转让的股权，股权转让价格应当由购买方与转让方通过协商确定。不能协商确定的，可以聘请第三人对股权价格进行评估，按评估的价格转让。
2．其他股东的优先购买权。股东对外转让股权，取得了其他股东的同意，则在同等条件下，其他股东享有优先购买权。所谓同等条件，主要是指股权转让的价格，但也包括转让的其他条件，如支付方式、支付期限以及其他由转让方提出的合理条件。所以，如果第三人愿意以更优惠或对转让方更有利的条件购买股权，而其他股东不愿意以此条件购买，则其他股东丧失优先购买权，转让方可以向第三人转让股权。当然，其他股东可以声明放弃优先购买权。
如果其他股东中有两个或两个以上的股东都愿意受让该转让的股权，应当通过协商确定各自受让的比例，若协商不成，则按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。
同等条件下的优先购买权并非强制性规定。如果公司章程中对股东对外转让股权有不同的或相反的规定，则从其约定。公司章程可以规定股东对外转让股权时其他股东不享有优先购买权；可以规定其他股东享有优先购买权的具体条件；可以规定其他股东行使优先购买权的程序；等等。
3．强制执行程序中的股东优先购买权。在因股权质押担保等情形而导致人民法院依法采取强制执行措施而转让有限责任公司的股东在公司中的股权的情形下，人民法院应当将此强制执行措施的有关情况通知股东所在的公司和全体股东，包括被强制执行股权的股东和其他股东。其他股东在同等条件下享有优先购买权，但该优先购买权应当自接到人民法院的通知之日起20日行使，逾期不行使的，视为放弃优先购买权，第三人可以通过强制执行措施受让该股权。对于该非通过协商而是通过强制执行程序购买股权的新股东，公司和其他股东不得否认其效力，公司应当注销原股东的出资证明书，并向新股东签发出资证明书，修改公司章程和股东名册中有关股东及其出资额的记载，此项对于公司章程的修改不需再由股东会表决而直接发生效力。
(三)股东的股权收购请求权
有限责任公司有较强的人合性质，股东相互之间的信任与合作对于公司的经营管理和发展非常重要。如果某一或某些股东对继续作为公司股东失去信心或不愿意与其他股东继续合作，又无第三人愿意受让其股权，或者其不愿意对外转让股权，在此情形下，法律应当为这些股东提供合理的救济渠道，保障股东退出公司的正当自由，保护人们的投资积极性与安全感。我国公司法对此作出了相应的规定。
根据公司法第75条的规定，有下列情形之一的，对股东会该项决议投反对票的股东可以请求公司按照合理的价格收购其股权：
1．公司连续5年不向股东分配利润，而公司该5年连续盈利，并且符合公司法规定的分配利润条件的；
2．公司合并、分立、转让主要财产的；
3．公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现，股东会会议通过决议修改公司章程使公司存续的。
在上述任何一种情形下，对公司股东会会议通过上述决议不赞成，并且投的是反对票的股东，有权自股东会会议决议通过之日起60日内提出请求，请求公司收购其持有的公司股权。收购股权的价格由该股东与公司协商确定，如果在该股东与公司不能就股权收购事宜达成一致，则股东可以自股东会会议决议作出之日起90日内向人民法院提起诉讼，通过诉讼途径解决该争议。
(四)自然人股东资格的继承
有限责任公司的自然人股东如果死亡或者被宣告死亡，该股东有符合继承法规定的合法继承人，该合法继承人可以继承股东资格。但是，如果公司章程对此种情形另有规定，则从其规定。例如，公司章程规定股东死亡时，死亡股东的继承人不能自动取得股东资格，而需由其他股东一定比例的同意，或者规定继承人在符合何种条件时方能继承股东资格等。
如果公司章程没有相反规定，则当自然人股东死亡时，其合法继承人愿意取得股东资格的，其他股东应当允许。如果继承人不愿意取得股东资格，则应通过协商或者评估确定该股东的股权价格，由其他股东受让该股权或由公司收购该股权，继承人取得股权转让款。如果该股东有数个合法继承人，且都愿意继承股东资格，则由该数个继承人通过协商确定各自继承股权的份额。
作者：苏佰林