安徽省芜湖市人民政府


《芜湖市住宅物业管理实施办法》已经1998年6月19日市政府第8次常务会议讨论通过现予发布施行。

代市长:詹夏来
一九九八年七月十七日



芜湖市住宅物业管理实施办法

第一章 总 则

第一条 为加强城市住宅物业管理,保障住宅区物业的合理使用,维护住宅区公共秩序,创造良好的生活环境,根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》和《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市区范围内住宅区的物业管理。
第三条 本办法中下列用语的含义是:
住宅区,是指住房建筑面积在1万平方米以上, 基础设施配套比较齐全的居住小区(含居住组团)。
物业,是指正式使用的各类房屋建筑及其配套设施和相关的场地。
物业管理,是指物业管理企业受物业所有人的委托按合同对物业进行有偿修缮、维护和其他与之相关的服务。
第四条 市房地产管理局(以下称“物业管理主管部门”)主管本市住宅区物业管理工作,其主要职责是:
(一)贯彻执行国家及省、市有关政策及法律、法规;
(二)制定住宅区物业管理的有关规定和办法;
(三)指导全市房屋管理实现社会化、专业化、企业和市场化的体制改革;
(四)负责物业管理的资质审查和年检工作,考核和培训物业管理的专业人员;
(五)负责物业管理专用资金和房屋公共部位维修基金的管理工作;
(六)会同住宅区所在地的区人民政府组建业主委员会;
(七)接受并处理居民对物业管理企业的投诉。
住宅物业管理实行“条块结合,以块为主“的综合管理原则。
住宅区所在的区人民政府在物业管理中的主要职责是:
(一)贯彻执行国家及省、市有关政策及法律、法规;
(二)会同物业管理主管部门组建住宅区业主委员会;
(三)负责住宅区的社区服务、综合整治和其他社会工作;
(四)对物业管理工作进行监督、检查;
(五)协调本辖区内有关部门、单位之间的关系。
市建设、规划、公安、工商、财政、物价等部门根据各自职责,共同做好住宅区物业管理的监督与指导工作。


第二章 业主、业主大会及业主委员会

第五条 本办法中所称业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人,
第六条 住宅区内业主行使下列权利:
(一)使用其住宅房屋或者非住宅房屋或者非住宅房屋以及住宅区内公共场所、公用设施的权利;
(二)参与住宅物业管理的权利;
(三)对业主委员会和物业管理的监督权;
(四)业主公约规定的其他权益。
第七条 住宅区内业主应履行下列义务:
(一)自觉维护住宅区公用设施、环境、卫生等;
(二)协助物业管理企业和业主委员会对该住宅区进行管理;
(三)按月交纳服务费;
(四)业主公约规定的其他义务。
第八条 住宅区已交付使用且入住率或房屋出售率达到50%以上的,开发建设位应当及时向物业管理主管部门报告,由物业管理主管部门会同住宅区所在地的区人民政府,组织开发建设单位及街道办事处召集第一次业主大会,选举产生业主委员会。
第九条 业主大会由本住宅区的业主组成。业主大会必须持有过半数以上投票权的业主出席方可举行。业主可以委托代理人出席业主大会,不满18周岁的业主由其法定代理人出席。
第十条 业主大会由业主委员会负责召集,每年至少召开一次,业主大会召开前7日,业主委员会应当将会议日期及内容告知业主。业主大会闭会期间,经持有10%以上投票权的业主提议,可以召开临时业主大会,以解决某一方面的问题。业主委员会应当在接到该提议后14日内就其所提议的事项召开临时业主大会。
第十一条 业主大会的决定,须经出席会议的业主所持投票权的半数以上通过。大会表决可以采取投票方式或其他方式,投票方式实行住宅房屋一户一投票权;非住宅房屋,每100平方米的建筑面积有一投票权,100平方米以下的按房屋所有权证,每证有一投票权。
第十二条 业主大会行使下列权利
(一)选举、罢免业主委员会的组成人员;
(二)监督业主委员会的工作;
(三)听取和审查业主委员会的工作报告;
(四)批准业主委员会有关业主利益的重大事项的决定;
(五)制定、修改业主公约;
(六)改变和撤销业主委员会不适当的决定;
(七)批准和修改业主委员会章程。
第十三条 业主委员会由业主大会在业主中选举产生。业主委员会由主任、副主任和委员组成。其名额具体规定如下:住宅区建筑面积在2万平方米以下的3-5人,2万平方米至10万平方米的5-7人,10万平方米以上的7-9人。
业主委员会成员应由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的人员担任。
第十四条 业主委员会是业主大会的执行机构,向业主大会负责并报告工作,每届任期3年,其成员任届期满,可以连续担任。
第十五条 业主委员会行使下列权利:
(一)召集和主持业主大会;
(二)制定业主委员会章程;
(三)审议决定住宅区房屋公共部位维修费和公用设施专项费的使用;
(四)采取公开招标或其他方式,选聘物业管理企业,对本住宅区物业进行管理,并与其签订聘用管理合同。
(五)审议物业管理企业制定的住宅区物业管理年度计划和重大工程项目的维修计划;
(六)监督物业管理企业对住宅区物业的管理、养护和维修工作。
前款第二、三、四、五项规定的事项,必须经业主大会批准。
第十六条 业主委员会讨论决定问题,必须执行少数服从多数的原则。


第三章 业主公约


第十七条 本办法所称业主公约,是指由业主承诺,对全体业主具有约束力, 有关业主使用、维护和管理住宅区物业管理方面权利义务的行为守则。
第十八条 业主公约包括下列内容:
(一)住宅区名称、地址、面积及户数;
(二)公共场所及公用设施状况;
(三)业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式;
(四)业主合作其住宅房屋或者非住宅房屋以及住宅区内公共场所、公用设施的权益;
(五)业主参与住宅区物业管理的权利;
(六)业主对业主委员会和物业管理企业的监督权;
(七)住宅区物业各项养护、维修和服务费的交纳;
(八)业主在住宅区内应遵守的行为准则;
(九)违反业主公约的责任;
(十)其他有关事项。
业主公约应当使用省建设行政主管部门统一制定的示范文本。业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改、补充,并报物业管理主管部门备案。
第十九条 业主公约经业主大会批准后生效。已生效的业主公约对住宅区所有
业主和非业主使用人具有约束力。


第四章 物业管理企业

第二十条 物业管理企业的设立必须符合下列条件:
(一)有自己的名称、组织机构和管理章程;
(二)有固定的办公场所;
(三)有与经营规模相适应的各类管理人员和技术人员。
第二十一条 物业管理企业必须持有市物业管理主管部门颁发的《物业管理资质证书》,向市工商行政管理部门申请注册登记,领取营业执照后,方可从事物业管理。
第二十二条 物业管理企业根据聘用合同管理下列事项:
(一)房屋的管理、维修、养护;
(二)消防设施和机电设备、路灯、自行车房(棚)、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的维修、养护;
(三)园林绿化;
(四)环境卫生;
(五)车辆行驶及存放;
(六)聘用管理合同规定的其他物业管理事项。
第二十三条 物业管理企业的权利
(一)根据住宅区物业管理委托管理合同,对住宅区实施物业管理;
(二)根据住宅区物业委托管理合同和有关规定,收取服务费及实际支出的房屋公共部位维修费;
(三)有权制止违反住宅区物业管理规定的行为;
(四)要求业主委员会协助实施物业管理;
(五)开展多种经营活动和有偿服务。
第二十四条 物业管理企业的义务:
(一)履行住宅区物业委托管理合同;
(二)制定住宅区物业管理年度计划和重大工程项目维修计划;
(三)接受业主委员会和业主的监督、检查;
(四)发现违反法律、法规和规章的行为,应及时制止并向有关行政主管部门报告;
(五)接受物业管理主管部门、所在地的区人民政府及其他有关部门的监督、检查和指导。


第五章 物业管理企业资质等级管理


第二十五条 对物业管理企业实行资质管理制度,物业管理企业的资质等级分为一、二、三、四级。
物业管理企业资质等级标准及范围按《安徽省物业管理企业资质管理暂行规定》执行。
第二十六条 物业管理企业申请资质等级时,必须向物业管理主管部门提供下列资料:
(一)企业资质等级申报表;
(二)验资证明;
(三)法定代表人任命书或聘任书;
(四)章程
(五)经营办公场所证明
(六)其他有关资料。
第二十七条 对物业管理企业的资质实行年检制度。申请资质年检的物业管理企业必须提供下列资料:
(一)资质证书;
(二)营业执照;
(三)年度工作总结;
(四)业主委员会对物业管理企业的评议。
第二十八条 物业管理企业更名、分立、合并、升级,应当在30日内到物业管理主管部门和工商行政管理部门办理变更手续。
第二十九条 物业管理企业必须按照资质等级确定的业务范围从事物业管理业务。


第六章 开发建设单位物业管理职责

第三十条 住宅区应当按照规范设计施工。市物业管理主管部门和住宅区所在地的区人民政府参与住宅区规划方案的审定和住宅区的竣工验收工作。
第三十一条 开发建设单位在工程开工至住宅区业主委员会成立期间,应当委托物业管理企业或自行实施物业管理。
第三十二条 业主委员会成立后,开发建设单位应当向业主委员会移交下列住宅工程建设资料:
(一)住宅区规划图、竣工总平面图;
(二)单位建筑、结构、设备竣工图;
(三)地下管网竣工图;
(四)其他必要的资料。
第三十三条 房地产开发单位在移交住宅时,应按住宅区建设总投资的0.6 %的比例,一次性向业主委员会划拨住宅区公用设施专项费,专项用于住宅区公用设旋的养护、维修与更新。住宅区公用设施专项费由物业管理主管部门设专帐管理,业主委员会向物业管理主管部门申请使用。
第三十四条 开发建设单位移交住宅区时,如住宅面积在3万平方米以下的, 应按不低于30万平方米面积的标准,在3万平方米以上的,应按不低于50 平方米面积的标准无偿向业主委员会提供办公用房,其产权属市人民政府。开发建设单位移交住宅区时必须以建造成本价向业主委员会提供不低于50平方米的商业用房,产权属业主委员会,由物业管理企业按物业委托管理合同经营。
本条第二款规定的商业用房的购置费用从住宅区公用设施专项经费中垫支,并从商业用房的经营收入中回收。


第七章 物业的使用和维护

第三十五条 住宅区业主及非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定:
(一)在进行室内装修、装潢时,不得擅自改变房屋结构,不得影响房屋整体安全;
(二)不得擅自改变房屋性质、外貌和用途;
(三)不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品;
(四)不得利用房屋从事危害公共利益的活动;
(五)不得侵害他人的正当权益。
第三十六条 住宅区房屋的维修责任,按下列规定划分:
(一)室内部分,由业主负责维修;
(二)房屋的外墙面、楼梯、通道、屋面等房屋本体公共部位、公用设施,由物业管理企业负责养护、维修与更新。
第三十七条 住宅区的道路、路灯、沟、渠、池、井、绿化池、娱乐场所、停车场、自行车房(棚)等住宅区公用设施由物业管理企业统一管理维修养护。维修养护费用从住宅区公用设施专项费用支出。人为造成公用设施损坏的,由损坏者负责修复;造成损失的,应当赔偿损失。
第三十八条 住宅区的环境卫生、治安等公共服务项目,物业管理企业可以选聘专业公司承担,也可以选聘住宅区内下岗职工、无业人员承担,费用从住宅区内下岗职工、无业人员承担,费用从住宅区服务费中支出。
第三十九条 住宅区的水、电、煤气、通讯等设施的养护和维修,由供水、供电、供气及通讯等有关单位负责,户内费用由业主承担,户外费用由养护、维修单位承担。
第四十条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗邻房屋及公共安全,
按规定应由业主修缮的,业主应及时进行修缮。拒不修缮的,由业主委员会授权物业管理企业进行修缮,其费用由该业主承担。
第四十一条 住宅区内禁止下列行为:
(一)新建小区内严禁违法建筑(包括占用楼梯间、通道、屋面、平台、停车场、自行车房等公用设施而影响其正常使用功能):
(二)践踏、占用绿化地;
(三)乱抛垃圾、杂物或垃圾未实行袋装;
(四)影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等;
(五)损毁、涂划园林艺术雕塑;
(六)聚众喧闹影响邻居作息;
(七)随意停放车辆和鸣喇叭;
(八)发生超出规定标准的噪音;
(九)排放有毒、有害物质;
(十)业主公约所禁止的行为。


第八章 物业管理相关费用

第四十二条 住宅区内房屋的内部维修费用由业主自行承担。公共部门维修费用根据实际支出,经业主委员会审定,由单体建筑所有业主按建筑面积分摊,其中按房屋政策出售的房屋应承担的公共部分维修费,由售房单位从售房款中已提取的公共部位维修资金中支付。
第四十三条 住宅区内的服务费用,按物业管理要求由住(租)户按月交纳,住宅区内的服务费用具体收费标准由市物价局核定。
第四十四条 对于已实施物业管理住宅区中的待销房及产权人买后6 个月未入住的房屋,由开发建设单位或产权人按核定公共服务费的50%缴纳空置房管理费。


第九章 罚 则

第四十五条 业主和非业主使用人违反本办法,未按期交纳住宅区各项物业服务费,物业管理主管部门或者物业管理企业可责令限期交纳,并按规定加收滞纳金;逾期未交纳的,可申请人民法院强制执行。
第四十六条 物业管理企业违反本办法或者物业委托管理合同规定,对住宅区物业管理、维修、养护不善,造成业主损失的,业主或者业主委员会有权责令赔偿损失或者采取补救措施;情节严重的,由物业管理主管部门处以1000元-10000 元的罚款,并可按规定降低或者注销其物业管理资质。
第四十七条 违反本办法第二十一条规定,未取得物业管理资质等级证书,擅自承揽物业管理业务的,由物业管理主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处以2000元-2000元的罚款,并责令停止对住宅区的物业管理。
第四十八条 开发建设单位违反本办法第三十三条规定的,由物业管理主管部门责令限期履行,并从滞纳之日起,按日加收应拨付住宅区公用设施专项费2 ‰的滞纳金;逾期未履行的,可申请人民法院强制执行。
第四十九条 违反本办法第四十一条规定的,物业管理企业有权予以制止,要求限期恢复原状或者采取补救措施;法律、法规和规章规定给予处罚的,由有关部门按规定给予处罚。
第五十条 当事人在履行合同中发生争议时,应当协商解决。不愿协商或者协不成的,可依据合同中的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议,依法提交芜湖仲裁委员会仲裁。合同中没有订立仲裁条款,事后又没有达成书面协议的,可依法向人民法院起诉。
第五十一条 物业管理主管部门或有关行政主管部门及其执法人员,循私舞蔽、玩忽职守、滥用职权的,所在单位或者上级主管部门应给予主要负责人和直接责任人行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


第十章 附 则

第五十二条 本办法发布后新建的住宅区,必须按照本办法规定实施物业管理;本办法发布前已交付使用的住宅区应当根据本办法规定尽快实施物业管理。
第五十三条 1万平方米以下的住宅区及单体住宅楼宇、商厦、 写字楼可参照本办法规定执行。
第五十四条 本办法由市房地产管理局负责解释。
第五十五条 本办法自公布之日起施行,市人民政府1996年4月17 日发布的《芜湖市住宅小区物业管理暂行办法》同时废止。

黑龙江省哈尔滨市人民政府


哈尔滨市人民政府令

第148号



哈尔滨市档案征集办法


　　《哈尔滨市档案征集办法》已经2006年6月22日市人民政府第58次常务会议通过，现予发布，自2006年9月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市　长　石忠信
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
二○○六年七月十一日









　　第一条　为加强对散存、散失档案的征集管理，防止档案的损毁和流失，有效地保护和利用档案，根据《中华人民共和国档案法》、《中华人民共和国档案法实施办法》、《黑龙江省档案管理条例》等法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于本市行政区域内的档案征集。

　　第三条　本办法所称档案征集，是指市及区、县(市）档案行政管理部门和国家综合档案馆(以下简称档案馆）依照本办法规定，对散存、散失的具有保存价值的档案以接受捐赠、接受寄存、征购等方式收集进馆的行为。

　　第四条　本办法由市档案行政管理部门负责组织实施，并对实施情况进行监督检查。

　　区、县(市）档案行政管理部门依照职责权限，负责辖区内档案征集工作的管理和监督。

　　档案馆承担本馆保管范围内的档案征集工作。

　　第五条　市及区、县(市）人民政府应当加强对档案征集工作的领导，将档案征集所需经费列入同级财政预算。

　　第六条　散存、散失的具有保存价值的下列档案，应当予以征集：

　　(一）建国前特别是帝俄和伪满统治时期哈尔滨地区的机构、社会组织等形成的档案；

　　(二）建国前后哈尔滨地区的中国共产党及其领导的政权机关、武装力量、社会团体、企事业单位等形成的档案；

　　(三）在哈尔滨地区活动过的中国共产党领导人、国家领导人、革命烈士、专家学者、国际友人、知名人士、著名历史人物、有影响的海外华侨和华人(华裔）所形成的人物档案；

　　(四）反映哈尔滨地区少数民族历史和少数民族文化的档案；

　　(五）哈尔滨地区能工巧匠和民间艺人所形成的档案；

　　(六）哈尔滨地区的风景名胜区、自然保护区、历史文化保护区、保护建筑、各类遗址档案；

　　(七）具有哈尔滨地方特色的冰雪艺术、建筑艺术、哈夏音乐会等方面的档案；

　　(八）其他具有历史凭证作用和科学研究价值的档案。

　　第七条　征集档案可以采取下列方式：

　　(一）接受捐赠；

　　(二）接受寄存；

　　(三）收购；

　　(四）代为保管；

　　(五）征购；

　　(六）接受移交；

　　(七）其他合法方式。

　　第八条　档案馆应当建立、健全档案征集信息网络。

　　档案馆应当通过报纸、网站等便于公众知晓的形式公示档案馆地址、档案征集电话和电子信箱。保存有征集范围内档案的单位和个人，可以当面或者通过信函、电话和电子邮件与档案馆联系。

　　第九条　档案馆征集档案，应当由2名以上具备档案专业知识的档案征集人员共同进行，档案征集人员应当主动出示表明身份和工作任务的证明文件。

　　捐赠、寄存、收购、代为保管、征购等有关手续办理完毕后，档案征集人员应当与被征集人办理档案交接手续，填写档案清单，并自交接手续办理完毕之日起10日内将征集到的档案交档案馆登记造册。

　　第十条　在档案征集中，对档案的真伪或者价值有异议的，档案馆或者档案所有人可以将档案提请档案鉴定委员会鉴定。

　　档案鉴定委员会由市档案行政管理部门聘请相关专家组成。鉴定档案，应当由3名以上相关专家共同进行。

　　第十一条　鼓励单位和个人向档案馆捐赠档案。

　　接受捐赠的档案馆应当向捐赠人颁发档案捐赠荣誉证书，并根据捐赠档案的价值及数量对捐赠人给予物质奖励。

　　捐赠的档案归国家所有，捐赠人对其捐赠的档案有优先无偿利用的权利，并可以对所捐赠的档案中不宜向社会公开的部分提出限制利用意见，档案馆应当维护捐赠人的合法权益。

　　第十二条　属于集体、个人所有以及其他不属于国家所有的对国家和社会具有保存价值的或者应当保密的档案，档案所有人不愿意捐赠或者出卖，而自己保管又有困难的，可以向档案馆寄存。

　　档案馆应当和寄存人签订档案寄存书面协议，向寄存人出具寄存证书，并按照规定收取寄存费用。

　　寄存档案的所有权归寄存人所有，档案馆公布和利用寄存档案应当征得寄存人同意。

　　第十三条　属于集体、个人所有以及其他不属于国家所有的对国家和社会具有保存价值的或者应当保密的档案，档案所有人不愿意捐赠、寄存或者不具备保管条件的，可以向档案馆出卖，档案馆可以依法予以收购。

　　拟收购的档案必须经过档案鉴定委员会鉴定，其收购价格由档案馆和档案出卖人协商确定。

　　第十四条　属于集体、个人所有以及其他不属于国家所有的对国家和社会具有保存价值的或者应当保密的档案，由于保管条件恶劣，又不采取有效措施，可能导致档案严重损毁和不安全的，档案行政管理部门可以采取代为保管措施。

　　采取档案代为保管措施的，档案行政管理部门应当向档案所有人出具代为保管凭证，并不得收取代为保管的费用。

　　档案馆公布、利用代为保管的档案，应当征得档案所有人的同意。

　　第十五条　属于集体、个人所有以及其他不属于国家所有的对国家和社会具有保存价值的或者应当保密的档案，由于保管条件恶劣，又不采取有效措施，可能导致档案严重损毁和不安全的，档案所有人又不愿向档案馆捐赠、寄存或者出卖的，档案行政管理部门可以依法予以征购。

　　对被非法出卖、赠送的属于集体、个人所有以及其他不属于国家所有的对国家和社会具有保存价值的或者应当保密的档案，档案行政管理部门可以依法予以征购。

　　拟征购的档案，必须经档案鉴定委员会鉴定和档案评估机构评估后，依据鉴定、评估结果确定征购价格。

　　第十六条　征集范围内的档案，属于国家所有的，档案持有人必须按照有关法律、法规的规定向档案馆移交。

　　第十七条　档案馆可以跨区域或者向国外征集档案。

　　档案馆为了征集散失在国外的档案，经国家或者省档案行政管理部门审查批准，可以向国外的组织或者个人赠送、交换、出卖与征集档案有关的档案复制件。

　　第十八条　档案馆应当采取有效措施，确保征集进馆档案的安全。

　　第十九条　国家所有的档案，禁止出卖或者非法转让。

　　属于集体、个人所有以及其他不属于国家所有的对国家和社会具有保存价值的或者应当保密的档案，档案所有人向档案馆以外的单位或者个人出卖、转让或者赠送的，应当报经市或者区、县(市）档案行政管理部门批准；严禁倒卖档案牟利，严禁将档案向外国人和外国组织出卖或者赠送。

　　第二十条　违反本办法第九条第二款规定，档案征集人员未按时将征集的档案交所在档案馆的，由市或者区、县(市）档案行政管理部门责令限期交所在档案馆；逾期拒不交出的，给予行政处分；造成损失的，责令赔偿损失；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十一条　违反本办法第十一条第三款、第十二条第三款、第十四条第三款规定，对档案捐赠人或者所有人造成不利影响或者损失的，由市或者区、县(市）档案行政管理部门责令档案馆消除影响、赔偿损失，并对直接负责的主管人员或者其他直接责任人员给予行政处分。

　　第二十二条　违反本办法第十六条规定，不移交持有的国家所有的档案的，由市或者区、县(市）档案行政管理部门责令限期移交；逾期拒不移交的，对单位处以2000元以上1万元以下罚款，对个人处以200元以上1000元以下罚款；并由有关主管部门对直接负责的主管人员或者其他直接责任人员给予行政处分。

　　第二十三条　违反本办法第十九条第一款规定，出卖或者非法转让国家所有的档案的，由市或者区、县(市）档案行政管理部门根据有关档案的价值和数量，对单位处以1万元以上10万元以下罚款，对个人处以500元以上5000元以下罚款；有违法所得的，没收违法所得。

　　第二十四条　违反本办法第十九条第二款规定，擅自向档案馆以外的单位或者个人出卖、转让或者赠送属于集体、个人所有以及其他不属于国家所有的对国家和社会具有保存价值的或者应当保密的档案，倒卖档案牟利或者将档案卖给、赠送给外国人和外国组织的，由市或者区、县(市）档案行政管理部门根据有关档案的价值和数量，对单位处以1万元以上10万元以下罚款，对个人处以500元以上5000元以下罚款；有违法所得的，没收违法所得。

　　第二十五条　本办法自2006年9月1日起施行。