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购售电合同的法律特征/高宏道

时间:2024-07-26 13:01:52 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9234
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购售电合同的法律特征

作者:高宏道 (律师、高级工程师)100083联系电话:010-62952232/86010594;手机13020030614
Email:lawg240@sina.com、lawg240@126.com

摘要:本文论述了购售电合同的性质和在合同分类中的地位,特别指出了在当前社会条件下合同的特殊性。强调合同主体应该依法维护自己的合法权益,以利电力体制改革的顺利发展。
关键词: 合同 购售电 法律


一、《购售电合同》的性质。
《购售电合同》是合同法中的买卖合同。《中华人民共和国合同法》第二条给出了合同的定义:“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”《购售电合同》完全符合这个规定,所以《购售电合同》是受合同法调整的合同。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定:“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”从合同的主体来说,《购售电合同》的双方是平等地位的法人。从合同的内容来说,是规定了电力产品的买卖关系这样一种民事法律关系。《购售电合同》中出卖人(独立电力生产企业)将电力产品的所有权转移给买受人(电网经营企业),买受人向出卖人支付价款。所以,《购售电合同》是买卖合同。原电力工业部1996年9月29日颁发的《关于规范购电合同管理的暂行办法》第二条对《购售电合同》作出了明确的定义:“购电合同是独立电力生产企业(以下简称售电方)与电网经营企业(以下简称购电方)为实现电力产品的价值,以明确各方的权利与义务而订立的协议。”这个规定告诉我们:①《购售电合同》是企业之间的合同;②《购售电合同》是为了实现电力产品的价值(经济价值即经济目的和使用价值)而订立的合同;③《购售电合同》是为了明确各方权利与义务的合同。《关于规范购电合同管理的暂行办法》的这些规定都符合买卖合同的特征。
另外,我们要指出《购售电合同》不是供用电合同。《中华人民共和国电力法》对供用电合同是这样规定的:“电力供应与使用双方应当根据平等自愿、协商一致的原则,按照国务院制定的电力供应与使用办法签订供用电合同,确定双方的权利和义务。”(《中华人民共和国电力法》第二十七条)。也就是说,双方中一方是供电企业,另一方是电力用户。《中华人民共和国合同法》第一百七十六条同样规定:“供用电合同是供电人向用电人供电,用电人支付电费的合同。” 这里,用电人等同于电力法中的使用方。这种使用,是消费电力或将电力投入到生产过程中改变了电力的形态,在活劳动和其它物料的共同作用下生产出其它产品的活动,不包括电力的转售。《购售电合同》的一方是电力的生产者,另一方是电网经营企业,合同的主体与供用电合同不同。
《购售电合同》不是行政合同。行政合同的主体,一方是国家管理机关,例如,国有土地使用权有偿转让合同,合同的签定者之一是国家的土地管理部门。行政合同中,合同签定者不能改变法定的行政权力。在《购售电合同》中,电网经营企业是企业法人,发电企业也是独立的企业法人,《购售电合同》的双方都不是国家机关。所以《购售电合同》不是行政合同。
二、从合同的分类上来看《购售电合同》。
《购售电合同》是持续供给合同。所谓持续供给合同,是指供货方在约定的期间内以约定的方式持续不断地向需方供给货物的合同。与它相区别的是一次交付的合同,例如购买一台彩电的合同是一次交付的合同。属于持续供给合同的还有前面提到的供用电合同、供水合同、供气合同和电厂与煤矿签定的购煤合同。
《购售电合同》是特殊主体的合同。即不是任何自然人或法人都可以签定的合同。原电力工业部颁发的《关于规范购电合同管理的暂行办法》第四条规定“签订购电合同双方应具备以下基本资格:售电方必须是依法成立的独立发电公司,具有法人资格;其发电设施和技术条件必须符合国家法律、行政法规和产业政策要求,符合国家或电力行业标准。购电方必须是依法设立的电网经营企业,具有法人资格,并具有合格的电网;具有技术调度和经济调度的能力。”可见签定合同的主体必需具有合法的身份、资格。这种资格的取得,有赖于国家管理机关的认定。《购售电合同》的这个特点,是由合同的特殊标的和合同的特殊权利、义务决定的。只有特殊的主体才能承担《购售电合同》的权利和义务。
《购售电合同》是双务合同。即,签定合同的各方都有互相履行合同的权利和义务的责任。这种权利和义务可以是以金钱方式或其它方式去实现。和双务合同向对应的是单务合同。例如,赠与合同。接收赠与的一方,不必对赠与人承担什么责任,履行什么义务,没有获得利益的“对价”。
《购售电合同》是有偿合同。即,得到电力供给的一方(电网经营企业),必需支付相应的价款。和有偿合同向对应的是无偿合同。
《购售电合同》是诺成合同。所说诺成合同是指合同依法成立即对双方具有约束力的合同。和诺成合同向对应的是实践合同。实践合同是必需发生某种行为,合同才能生效。例如,保管合同是实践合同。只有委托人将自己的物品交给保管人,合同才能生效。而仓储合同是诺成合同,只要双方在合同上签字,合同成立,即发生效力。如果一方违约,如,未按约定存入货物,承揽仓储的一方可以追究委托方的违约责任。
我们说《购售电合同》是诺成合同,是从合同的特点出发的。合同依法成立以后,电力生产企业和电网经营企业都立即为履行合同投入资金、准备物质条件、和相关的其它法人或自然人签定另外的合同(如煤炭购销合同和供用电合同)。一旦一方不履行合同规定的义务必给对方造成重大损失,违约方应该承担相应的违约责任。这和仓储合同有类似之处。
《购售电合同》要式合同。所说的要式合同,是指符合特定方式,合同方为有效的那种合同。要式合同的对称是不要式合同。显然,不要式合同是指不需要特定方式即可成立并有效的那些合同。我们说,《购售电合同》是要式合同,其依据是电力工业部颁发的部门规章:《关于规范购电合同管理的暂行办法》。该规章的第二十八条规定:“政府和购电方上一级电网经营企业对购电合同实行监管制度。签订购电合同前双方草签的意向书应报上一级电网经营企业审查,经过审查批准后方能正式签订购电合同。”这个规定的逆向解释就是:没有经过审查批准,就不能正式签订购电合同,签定了也属无效。
最后,《购售电合同》是有名合同。有名合同是指,法律法规规定了一定名称和相应的规范的合同。我们说《购售电合同》是有名合同,一方面是基于我们认为《购售电合同》是买卖合同,另一方面是因为国家对《购售电合同》做了规范性的规定。这个规定就是电力工业部颁发的部门规章:《关于规范购电合同管理的暂行办法》。合同法分则没有规定《购售电合同》这个名称。但是,从广义的法律来说,其它法律、法规、国务院部委制定的规章也可以对某些合同作出明确具体的规定,也可以称之为有名合同。这在我国立法实践上多有出现。例如,谁也不能否认劳动合同是有名合同,虽然合同法没有规定。因为劳动法有明确具体的规定。法律法规规定了要式合同,体现了国家对重要合同的监督管理,体现了国家干预的原则。《购售电合同》是要式合同,就是因为《购售电合同》的正确签定和履行将影响到国家、社会公共利益,国家必需对其进行监管。
三、《购售电合同》的特殊性。
《购售电合同》是一般意义上的合同,同时它也有自己的特殊性。《购售电合同》的特殊性主要源于合同标的的特殊性——电力产品所具有的特殊性。电力产品的特殊性,表现为电网运行的客观规律即:电能生产、输送、使用过程中的内在规律性,它至少包括以下内容:
1.同时性,即电能的生产、输送、使用是同时完成的;2.平衡性,即发电和用电任何时候都要平衡。这样才能保证电网的频率和电压在正常范围之内;3.电网事故发生突然,发展迅速,波及面大,影响严重;4.电网的发展是越来越大,技术越来越复杂。因为大电网便于更合理地利用能源资源,节约投资,调剂余缺,提高电能质量和供电可靠性。电网运行的客观规律要求电网运行的组织要严密,技术装置要先进完备,要通过统一调度才能更合理地满足全社会的电力需求,并将电网客观存在的优越性变为现实。因此在《购售电合同》中自然而然地体现了这些特点。
电力产品必需依靠大电网销售,这是和其它工业产品完全不同的地方。电力产品必需依靠大电网销售,是由电力生产的规模较大、生产具有社会性决定的。这种特点,反映在法律中,就是《中华人民共和国电力法》第二十二条的规定:“国家提倡电力生产企业与电网、电网与电网并网运行。具有独立法人资格的电力生产企业要求将生产的电力并网运行的,电网经营企业应当接受。”
电力生产和供应正常与否,影响到国民经济各行业。因此,《中华人民共和国电力法》第十八条规定“电力生产与电网运行应当遵循安全、优质、经济的原则。电网运行应当连续、稳定,保证供电可靠性。”第十九条规定“电力企业应当加强安全生产管理,坚持安全第一、预防为主的方针,建立、健全安全生产责任制度。电力企业应当对电力设施定期进行检修和维护,保证其正常运行。”
为了保证电力生产、供应的安全,《中华人民共和国电力法》规定了对影响安全行为的处罚办法。《中华人民共和国电力法》第四条 “电力设施受国家保护。禁止任何单位和个人危害电力设施安全或者非法侵占、使用电能。”《中华人民共和国电力法》设专门的一章“第七章 电力设施保护” 《中华人民共和国电力法》在“法律责任”一章中还规定了行政处罚和刑事处罚。《中华人民共和国刑法》也有对危害电力生产、供应行为的刑事处罚的规定。
另外,为了准确全面地规定上述特点所决定的合同当事人的权利、义务,需要有详细的附件来说明。这就是《中华人民共和国电力法》第二十二条的规定:“并网双方应当按照统一调度、分级管理和平等互利、协商一致的原则,签订并网协议,确定双方的权利和义务”。《并网调度协议》是依据《中华人民共和国电力法》和国务院颁发的《电网调度管理条例》签订的。后者是行政法规。它赋予电网管理单位对违反《电网调度管理条例》的行为给予一定处罚的权利。这种权利是法定权利,不表现合同当事人之间的不平等。
四、购售电合同应遵循的原则
签定《购售电合同》应该遵守《合同法》中的一系列原则。这些原则有:
一、平等、自愿原则。二、公平、诚实信用原则。三、遵守法律和尊重社会公德原则。四、实际履行原则。五、适当履行原则。六、损害完全赔偿原则。七、行政监管原则。此外还应该遵守《关于规范购电合同管理的暂行办法》(以下简称《办法》)中规定的原则。例如,《办法》第三条规定:“……要有利于电源结构优化和资源优化。”此外,《办法》还有以下一些规定。
1、在收购电量方面,《办法》规定了电网应该收购的电量,以防止电网经营企业过分压低某些电厂的上网电量,保护发电企业的利益。《办法》第十条规定:“购电合同可根据国家对电源点和电网的规划,以及国家批准的项目可行性研究报告,明确商业运行期的正常购电量以及机组的调峰能力。正常购电量是与机组的额定功率乘以基本利用小时相应的上网电量,是购售双方在正常运营条件下购电方应收购电量,是测算上网电价的依据之一。确定正常购电量的相应机组基本利用小时一般不应低于网内同类机组的平均水平。”
2、在电价水平方面,《办法》第十三条规定:“电价管理部门对电网内各类电厂一定时期间的上网电价有明确标准规定的,购电合同的上网电价在此期间从此规定。规定标准如发生变化,合同上网电价也应相应调整。”《办法》第十四条规定:“按规定实行个别定价的电厂,合同约定上网电价水平原则上按发电成本费用、税金和合理收益计算确定。成本的计价基础应以电厂有效运营为前提。合理收益按电价管理部门确认的标准计算。”《办法》第十五条规定:“上网电价结构原则上采取两部制。实行两部制的容量电价反映容量成本水平,电量电价反映电量成本水平;电量电价采取峰谷分时电价。”《办法》第十五条规定:“购电合同电价是经有管理权的电价管理部门核准的电价。未经核准,任何单位不得再另外加价和收费。”《办法》第十七条规定:“售电方按特别方式售电或在非常状态下的临时售、受电,其上网电价由双方根据有关规定协商,在合同中具体确定。”
3、在电费结算与支付方面,《办法》第二十条规定:“除国家有特殊规定外,电价以人民币为计价单位,电费按人民币结算。”《办法》第二十一条规定:“上网电量的电费实行月结算,以双方协商规定时间的电能计量装置的记录计算当月上网电量电费。”《办法》第二十二条规定的电费的支付时间:“电费的收付时间应考虑购电方与用户电费结算的正常时间差和售电方资金周转的合理需要而确定。”
4、在违约赔偿方面、为了保证双方的权利义务的平等、均衡,明确规定:“赔偿金额由双方按照对等、合理的原则确定。”
五、与《购售电合同》相关的一些问题
1、购售电活动的有序和无序。
当前有人说,购售电业务中,竞争无序。这种看法有一定道理。但是,过份强调购售电业务中竞争的无序,无助于利用法律自觉地维护企业利益,也不符合我国法制建设的实际状况。我们认为,既然《购售电合同》是买卖合同,它就必需遵守合同法的一般规定和合同法分则中关于买卖合同一章的特殊规定。同时,还应该执行当前仍然有效的国务院部门规章,遵守国家对《购售电合同》的监管。从完善立法、健全法制来说,当然,目前和发达国家相比,关于《购售电合同》的“游戏规则”还很不健全。但是,对于企业来说,当前主要的问题,应该是对现有的法律法规给予应有的的尊重和认真的执行。在缺少足够法律意识的条件下,现有的法律法规还没有被用来保护企业的合法权益,既使“游戏规则”健全了,仍然不可能自觉运用法律,依法保护企业的合法权益。我们可以通过有效的手段促进立法,完善“游戏规则”,但是,对于企业来说,主要的精力应该放在利用法律保护自己合法权益上,这才是比较实际的态度。毕竟《购售电合同》不是什么特殊的无法可依的怪物,而是有法可依的一般性合同。将来国务院颁发行政法规或部门规章,也不会违背民法通则和合同法的一般原则。
2、合同监管
《关于规范购电合同管理的暂行办法》第二十八条规定:“政府和购电方上一级电网经营企业对购电合同实行监管制度。签订购电合同前双方草签的意向书应报上一级电网经营企业审查,经过审查批准后方能正式签订购电合同。”
这条规定虽然提到了政府的监管问题,但是限于部门规章的权限,没有给出具体的操作程序。《中华人民共和国电力法》第六条规定了国家对电力事业的监督管理:“国务院电力管理部门负责全国电力事业的监督管理。国务院有关部门在各自的职责范围内负责电力事业的监督管理。县级以上地方人民政府经济综合主管部门是本行政区域内的电力管理部门,负责电力事业的监督管理。县级以上地方人民政府有关部门在各自的职责范围内负责电力事业的监督管理。”但是,当前缺乏具体的实施办法。
3、防止权力的滥用
当前要注意防止电网经营企业在购电活动中由垄断地位造成的权利滥用。主要表现是违反平等互利原则、协商一致原则、损失赔偿对等原则。
《中华人民共和国电力法》第二十二条规定了并网的有关问题:“国家提倡电力生产企业与电网、电网与电网并网运行。具有独立法人资格的电力生产企业要求将生产的电力并网运行的,电网经营企业应当接受。并网运行必须符合国家标准或者电力行业标准。并网双方应当按照统一调度、分级管理和平等互利、协商一致的原则,签订并网协议,确定双方的权利和义务;并网双方达不成协议的,由省级以上电力管理部门协调决定。”对此应该有如下的理解:
①、对“电力生产企业与电网、电网与电网并网运行”是提倡的态度,不是强制性规定。现在,有的合同违反了这个规定。②、电网经营企业应当接受具有独立法人资格的电力生产企业将生产的电力并网运行的要求,是强制性的规定,不得拒绝接受。现在,有的合同没有保证发电企业入网的权利。③、并网运行必须符合国家标准或者电力行业标准。这是强制性的规定,约束电网经营企业和发电生产企业。现在,有的合同只规定了对发电企业的要求,没有规定对电网经营企业的要求。④、签定并网协议的原则是:“统一调度、分级管理和平等互利、协商一致”。现在,有的合同没有真正贯彻平等互利的原则。对协商一致也缺乏实质性的诚意。⑤、 规定了协议签定中的争议的解决部门和权力。部门是“省级以上电力管理部门”;权力是“协调”和“决定”。在实际操作上,签定协议时,权力部门很少发挥自己的法定作用。
这一规定应该得到准确全面的执行。
4、逐步完善游戏规则。
厂网分开在我国是一个新事物。详尽的法律法规和配套的规章还比较缺乏。发电企业和电网经营企业都应该积极借鉴发达国家的经验,结合我国的实际,创造符合国情的规则。在完善前,应严格按照民法通则的一般原则和合同法的原则规范自己的行为。防止利益的不均衡,防止合同签定和履行的不当给社会财富、国家财产造成不必要的损失。

山东省建设项目环境保护管理办法

山东省政府


山东省建设项目环境保护管理办法
山东省政府



第一条 根据《中华人民共和国环境保护法(试行)》、国家有关规定和国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会颁布的《建设项目环境保护管理办法》,结合我省实际情况,制定本办法。
第二条 本办法适用于山东省境内对环境有影响的基本建设项目、技术改造项目、各种引进项目和区域开发建设项目(以下统称建设项目)。乡镇建设项目的环境管理办法另行规定。
第三条 上述建设项目,必须按照城镇规划要求,充分注意布局合理,使其对环境的影响降到最低程度。在城镇生活居住区、水源保护区、名胜古迹的风景游览区、温泉区、疗养区以及自然保护区,不准建设污染环境的企业、事业单位。在污染严重的地区,一般不兴建、扩建大型工业
项目。
第四条 建设项目要采用新技术、新工艺和新设备,提高资源、能源的利用率,减少对环境的污染,实现经济效益、社会效益、环境效益的统一。
建设项目必须认真执行环境影响报告书(表)的审批制度和防治污染设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产的“三同时”制度。凡改建、扩建和进行技术改造的工程,都必须对与建设项目有关的原污染源同时治理,其污染物的排放必须达到国家或省规定的标准。排放放射性物
质的应认真执行国务院国发[1987]13号《关于加强放射性同位素和射线装置放射防护管理工作的通知》和国家计委、建委、国防科工委、卫生部四部门颁发的《放射防护规定》。
第五条 各级环境保护部门对建设项目实行环境管理和监督检查。参与建设项目的可行性论证,负责环境影响报告书(表)的审批,参加初步设计会审,检查环境保护设施施工情况,参加竣工验收并检查其运行情况。
省环境保护局负责国家环境保护局管理范围之外的大中型项目和投资额3000万元以上项目的环境管理。
市、地环境保护部门负责所辖区内市、地属以上(含市、地属)企业的建设项目环境管理并参与大中型项目和投资额3000万元以上项目的环境管理。
县(市、区)环境保护部门负责所辖区县属以下(含县属)企业建设项目的环境管理并参与县属以上企业建设项目的环境管理。
第六条 凡引进对环境有影响的建设项目,在签订经济合同时,必须遵守国家和地方环境保护的规定。对产生污染,国内又不能配套解决的,应当同时引进相应的防治污染设施。
第七条 大中型建设项目和3000万元以上的项目,在项目建议书中对可能造成的环境影响要作简要的分析,在可行性研究阶段要编报环境影响报告书,个别对环境影响较小的,经省环保局认可,可填报环境影响报告表。
小型基建、技改和其他建设项目都要在确定项目前填报环境影响报告表。个别对环境污染严重影响较大的项目,当地环保部门可令其编报环境影响报告书。对环境影响问题有争议的建设项目,其环境影响报告书或环境影响报告表可由当地环保部门提请上一级环保部门审定。
第八条 建设单位可委托持有“建设项目环境影响评价证书”的单位(以下称评价单位)编制环境影响报告书,环境影响报告表由建设单位负责填报。
评价单位要根据建设项目的行业性质和所处地理位置,编制环境影响报告书实施方案,经省环境保护局认可后,由建设单位与评价单位签订环境影响报告书编制合同。
评价单位编制完成环境影响报告书后,按合同要求交付建设单位。建设单位将其呈报省级主管部门预审后再报省环境保护局审批。省环境保护局对建设项目环境影响报告书内容提要、实施方案,要及时组织有关部门会审或直接批复。
市(地)环境保护局(办)批复的环境影响报告书(表)要报省环境保护局备案。
建设项目的性质、规模、位置等如发生较大改变时,建设单位应适时修改环境影响报告书(表),按原审批程序重新报批。
第九条 从事环境影响评价的单位,根据国家环境保护局的规定,申请领取“建设项目环境影响评价证书”。
评价单位应严格按照实施方案编制环境影响报告书,并对环境影响报告书的结论承担责任。
环境影响评价费用(包括环境评价咨询费),根据评价投入的工作量确定。评价费用从工程前期费用中支出。
第十条 建设项目的初步设计,必须有“环境保护篇章”,保证环境影响报告书(表)及其审批意见所提出的各项措施付诸实施。
“环境保护篇章”应阐明:环境保护设施的设计依据、排放污染物种类、数量、处理工艺、效果和排放去向;对资源开发引起的生态变化所采取的防范措施;绿化设计;环境保护机构、监测手段、环境保护投资概算和环境效益等。
各级基本建设管理部门和建设项目的主管部门在审查初步设计时,要有环境保护部门参加会审。
第十一条 施工单位在施工过程中,应当保护施工现场周围环境,防止对自然环境造成不应有的破坏,防止和减少粉尘、噪声、震动等污染危害。建设项目竣工后,施工单位应当负责修整在建设过程中受到破坏的周围环境。
第十二条 建设项目在正式试产或使用前,建设单位要按管理权限向环境保护部门填报环境保护设施验收报告表,经验收合格并发给“环境保护设施验收合格证”方可投产使用。否则,不准投产。
第十三条 各级环境保护部门,从收到环境影响报告书、环境影响报告表、环境保护设施竣工验收报告表之日起,应分别在一个半月、一个月、半个月内批复。逾期不批复的可视为已被认可。
第十四条 建设项目在可行性研究阶段,没有环境保护部门批复的环境影响报告书(表),计划管理部门对设计任务书不予上报或批复,经济管理部门对技术改造项目不予立项。在初步设计阶段没有环境保护部门认可的“环境保护篇章”,各主管部门或基本建设管理部门不予批复初步
设计;不办理施工执照;土地管理部门不办理征用、划拨土地手续;银行不予拨款或贷款;物资部门不供应材料、设备。在竣工验收阶段,没有环境保护部门发给的“环境保护设施验收合格证”,工商行政管理部门不予办理营业执照。
第十五条 对环境有影响的建设项目,如不编报“环境影响报告书(表)”、初步设计没有“环境保护篇章”而擅自施工的,环境保护部门除令其补报审批手续外,必须停止施工,并视情节轻重和投资大小,由环境保护部门按建设项目管理权限和罚款审批权限给予经济处罚。
建设项目的环境保护设施未经验收或验收不合格而强行投产的,要追究单位领导及有关人员的责任,并对主要责任者,给予五百元以下的经济制裁。同时对建设单位处以罚款。
建设项目的罚款、列支和使用按鲁政发[1986]39号文规定办理。
第十六条 建设项目环境影响报告书内容提要、建设项目环境影响报告表、环境影响报告书实施方案内容提要、建设项目环境保护设施验收报告表由省环境保护局统一制发。
第十七条 本办法由山东省环境保护局负责解释。
第十八条 本办法自公布之日起执行。



1987年3月6日
房贷新政下的违约问题

杨东


对正处于疯狂上涨的中国楼市而言, 4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》无疑是一剂猛药。

通知规定,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,有关人士预测这一政策将会影响到目前约三分之一的贷款买受人。

房产中介也称,房产调控措施出台前后历来是二手房买卖违约现象的频发期。

二套房贷首付50%的政策出来后,很多购房者向笔者咨询,其中既有买一手房的,也有买二手房的,主要的问题就是贷款可能无法顺利办出,在买卖合同中面临违约,因此急切地咨询笔者该怎么办?

其实每当楼市政策面临调整,银行收紧房贷的时候,购房者都会面临这个问题。对此笔者的建议是:

第一,应选择品牌房产中介或专业的房贷机构。一般品牌房产中介、专业的房贷机构和贷款银行有着良好的合作关系,能更具体、更准确、更及时地得到各大银行房贷的政策走向,了解各家银行的审批条件、优惠政策以及放贷速度,从而替购房者选择最适合的贷款银行。而且一旦开始办理手续,相应配备的法律文书也较完备、更新也较及时。

第二、签订购房的补充协议,这是非常重要的事项。比如经常遇到的迟延放贷问题,可以在二手房买卖合同的补充协议中加以约定,此外涉及付款日期的约定不要具体到某日,而可以约定为 “银行实际放贷日”,或加上 “以银行实际放款日作为准”。如贷款未获银行批准,则可以约定“因不可归结为买卖一方的原因而导致贷款未能被批准的,双方均有权解除合同,互不承担违约责任。”

当然,以上针对的是尚未签订购房合同的情况。

近日,楼市调控政策密集出台,最主要的就是对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这就给一些已经签订居间合同或者买卖合同的交易带来了棘手的问题,对此购房者应如何应对呢?笔者认为,可以考虑从以下几个角度着手:

第一,目前银行方面还没有出台实施上述政策的细则,这也意味着购房者还有搭 “末班车”的可能,所以要抓紧咨询各大银行的最新政策,选择政策最有利于自己的银行,争取挤上 “末班车”,尽快办理房贷。

第二,看一下自己的房屋买卖合同关于贷款的部分是如何约定的。如果明显对自己不利,应积极和卖方协商,争取达成补充协议。此外结合自己的资金情况,或要求对方给予一定的宽限期限用现金补足原本准备贷款的部分,或协议解除买卖合同,返还购房款,给予对方适当的补偿。

第三,因房贷无法办出导致的买卖合同纠纷,可参照的法律条文是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定, “商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

如果是二手房买卖的话,一般补充条款是约定房贷无法办出则以现金补足,最晚期限为房屋交易过户日,因此相关问题还是需要双方尽可能协商解决,因为买房人本身是很难预见到银行政策变化的。

总之,买卖房产的风险是和房价的起伏相伴随的,在房价处于高位或者低谷的时候,风险也最多,纠纷也最容易发生,买卖双方都应对此有所认识。

(作者系上海市房地产注册经纪人、上海市欣隆律师事务杨东律师,电话13482524414)