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加入WTO对海事审判的影响与对策/倪学伟

时间:2024-07-25 01:48:26 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9943
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加入WTO对海事审判的影响与对策
Influences and Countermeasures confronted by
Maritime Trial after China’s Entry into WTO

倪学伟
Ni Xuewei


“入世”对我国的影响是全方位、多层面、宽领域、深层次的。为此,海事法院作为国家行使涉外审判权的一个重要窗口,如何直面“入世”的挑战、积极采取正确措施予以应对?无疑,这一问题因中国的正式“入世”已十分紧迫地摆在了海事法官面前。本文通过对WTO所要求的司法审查制度和透明度原则的分析研究,初步回答了海事法院在加入WTO的新形势下如何公正高效行使审判权、依法保护中外当事人合法权益的诸多理论与实务问题。

一、WTO所要求的司法审查制度将予海事法院体制性的革新
WTO的重要协议之一《服务贸易总协定(GATS)》第6条第2款规定:“(a),每个成员应维持或按照实际可能尽快地建立司法、仲裁或行政法庭或程序,在受影响的服务提供者的请求下,对影响服务贸易的行政决定作出迅速审查,并在请求被证明合理时,该成员应确保这些程序实际上会作出客观和公正的审议。(b),(a)项的规定不能解释为要求一成员建立与其宪法结构或法律制度的性质不一致的法庭或程序。”GATS附件中涉及到自然人流动、航空运输服务、金融服务、海运服务、电信服务等领域,其中有关海运服务的详细规定,将对我国海事审判产生直接影响。另外,《装船前检验协议》第4条“独立审议程序”也规定:“各成员应鼓励装运前检验机构和出口商共同商议双方之间的争议。然而,在按照第2条第21款的规定提出申诉后的两个工作日内,任何一方都可将争议提交一个独立的审议机构。”
上述两条款的内容,实际上是WTO规定的司法审查制度在海运服务领域的具体化。其核心是要求成员方建立独立于海运服务行政机关的行政救济机构,且应有一套完整的行政救济程序,对行政行为的审查须客观、公正,该机构的裁决应具法律上的拘束力。建立行政救济机构是“用尽当地救济原则”的一个条件。但在WTO规则中,若国际社会普遍认为某一成员方的行政诉讼制度不合理,或行政诉讼机构不独立、不具可信赖性,或成员方以前的国内救济机制作出了国际公认的明显不公正的裁决,则可不受“用尽当地救济原则”限制,直接将有关案件提交WTO争端解决机构(DSB)解决。
我国“入世”后,海运服务市场将进一步对外开放,而在海运服务行政管理方面一旦发生纠纷,就应有一个独立于行政管理机关的机构进行公正处理,以便将其解决在国内,否则,行政争议可能因没有国内适当的救济途径而被直接提交WTO争端解决机构处理,使国内行政争议国际化,从而导致我国在世贸组织活动中不必要的被动。我们知道,世界范围内,各国的行政救济制度主要有三种模式,即英、美等国的普通法院是行政救济机构,同时也有一些独立的裁判所为行政救济工作;在法国等国家,则由独立的行政法院进行行政救济;其他国家则成立独立的裁判所进行救济。这三种模式的共同点是行政救济机构必须独立于作出行政行为的行政机关。就我国目前的宪法结构、国家体制及海运行政机关具体情况而言,海运行政纠纷应以司法机关即海事法院进行最终审查为最佳选择。但是,海事法院原本是没有行政审判权的,这可从《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》中得到证实,该解释第六条第二款规定:“专门人民法院、人民法庭不审理行政案件,也不审查和执行行政机关申请执行其具体行政行为的案件”。因应加入WTO的现实,针对海事行政纠纷的专业性、特殊性、涉外性,有必要突破专门法院不能审理行政案件的旧规定,赋予海事法院行政审判权。
最高法院于2001年8月9日公布并于9月18日起施行的《关于海事法院受理案件范围的若干规定》,是我国根据加入WTO的现实而采取的一项重大司法举措。该文件第40条、第41条规定,海事行政案件、海事行政赔偿案件由海事法院专属管辖;第60条规定,海洋、通海水域行政主管机关依法申请强制执行的案件,由海事法院专属执行。上述规定使海事法院平添了行政审判权,因而是对专业法院不得管辖行政诉讼案件旧规定的重大突破,同时也将对海事法院的审判体制产生实质性影响。可预见的是,该文件颁布施行,使海事法院专业审判舞台在千年交替的新世纪更为广阔,使海事法院作为我国涉外审判窗口的极端重要地位较之从前更为凸显。如前所述,WTO的有关规则已明确要求成员方加强对行政行为的司法审查,故而随着我国“入世”后对外贸易的繁荣和对外运输的增多,海事行政诉讼无疑将会逐年增加并越来越普遍。
海事法院属中级法院建制,但不同于地方中级法院的是全国十家海事法院都享有跨所在地市行政区域的司法管辖权,法院的人财物由地方“高管一级”,即由省级人大常委会任命院长、庭长和法官,省级财政保障法院的经费,从而保证了海事法院较少受所在地市行政机关的制约,使其能真正以国家法院而不是“地方的法院”的身份公正处理案件,基本杜绝了地方保护主义的干扰。海事法院的这一特点符合WTO规则关于行政救济机构必须真正独立的要求。事实上,行政救济机构的独立性要求,同样也是行政诉讼案件所必须的。我们知道,海事行政诉讼是指从事海洋运输、生产等活动的行政管理相对人不服海洋及通海水域行政管理机关(下称海洋行政机关)的具体行政行为,或不服该机关的复议决定,在法定期限内起诉,由海事法院依法进行审理和判决的司法活动。中国或外国的自然人、法人、合伙组织、社会团体和其他组织从事海洋运输、渔业生产、海岸带开发等经营活动,与海洋行政机关发生监管与被监管关系时,都拥有作为海事行政诉讼原告的资格。海事行政诉讼的被告则具有恒定性,即被告只能是海洋行政机关。在我国,海洋行政机关主要有海事局、渔监、渔政、海洋局、通海水域人民政府下设的水利局、水产局或其他水行政主管机关、基层人民政府等等。被告恒定为掌握国家行政权力的行政机关,倘若处理行政纠纷的法院在人、财、物上依赖于该行政机关,那么案件的公正处理显然是不可能的。所以说,海事法院的独立性特征是公正行使海事行政诉讼案件的有力保障。
根据最高法院规定,自2001年9月18日起,海事行政诉讼案件即成为海事法院的专属管辖范围,普通法院没有管辖权,且该类行政诉讼案件的二审机关并非有关高级法院的行政审判庭,而是审理海事法院海商、海事上诉案件的民事审判庭。对海事法官而言,“入世”后的海事行政审判是一个全新的领域,需要从头学起,因而首先面临的是一个学习的问题。一方面,海事行政审判工作大多涉及国家的对外贸易和海运政策,与国家整体利益和国家法治形象密切相关,另一方面,WTO协议又极为复杂,与国内法的关系尚未有明确的定论,其中还有大量的例外和不确定的法律概念,故而海事法官不加强学习就难以胜任全新的行政审判工作。对海事法院而言,由哪一个审判庭行使行政审判权,即在海事法院内部是否增设海事行政审判庭?全国人大及最高法院对此未有定论。笔者认为,以目前海事行政案件的比例,以不设专门的行政审判庭为妥,可在海商庭或海事庭内设立一个人员较为固定且行政法律素养较高的行政案件审判合议庭,专司海事行政案件审判工作;待该类案件大幅上升时再考虑设立专门的海事行政审判庭。但是,这并不意味着不对法院的体制产生任何影响,实际上,赋予行政审判权后对海事法院的现行体制将会有较大突破,它也许会成为将来赋予海事法院海事刑事审判权的一个突破口,毕竟,海事法院的跨区域管辖权和相对于所在地市的独立性是普通法院所不具备的,而这一特点又正是今后法院体制改革的一个方向。另外,我国宪法和行政诉讼法没有赋予法院违宪审查权及对抽象行政行为的司法审查权,这与WTO关于司法审查包括对抽象行政行为的审查的规定是抵触的。为履行我国政府的承诺及避免与WTO规则的冲突,我国很可能会在近期将地方人民政府的抽象行政行为纳入司法审查的范围,以确立司法权威,并实现从“行政化国家”到法治国家的转轨。届时,海事行政审判的要求将更高,责任将更大,海事法院与行政机关的关系将更微妙,而进一步加强海事法院的独立性将更显重要,为此,法院人、财、物方面的行政管理体制以及独立审判体制也须相应进行必要的革新和调整。
二、WTO的透明度原则对海事审判提出了更高的要求
WTO的透明度原则,是指成员方与贸易有关的立法、行政、审判等部门应及时公布法律、法规及政策,且应保证法律、法规及政策的可预见性和稳定性,并进而保证社会成员为参与对社会的管理而获取足够的信息资料。该原则又称为“阳光原则”。透明度原则早在1947的关贸总协定中就有所规定,只是在世贸组织规则中,这一原则所涉及的透明方式与程序更加完善。比如,GATT1994第10条第1款规定“任何缔约方实行的有关为海关目的的产品计价或分类,有关关税或其他费用的征收率,有关对进出口国际收支转移的条件、限制与禁律,或者影响产品销售、分配、运输、保险、库存、检验、展览、加工、配料或其他利用等的法律、规章、普遍适用的司法判例与行政裁决,均应迅速予以公布,以使各国政府和贸易工作者能熟悉它们”,其第2款进一步规定,对现有政策法规的修改和制定新的规则,如其可能对国际贸易造成更大障碍者,未经公布,不得执行。服务贸易总协定(GATS)第3条亦规定,成员方与该协定有关的法律、规章、普遍适用的司法判例、行政裁决、国际协议都必须公布。政策、法规应迅速或立即公布,自公布时起至实施时止应有一段合理的期间以便其他成员方了解和适应该新规定,除非这有损于新规定的施行(如利率、汇率的调整)。
海事审判是否应贯彻透明度原则?答案是肯定的。这不仅是WTO规则要求成员方应尽的义务,而且也是海事审判工作的本质属性所决定的。根据民诉法、海诉法的有关规定,我国已经在海事审判中实现了一定程度上的公开和透明,但与WTO规则的要求尚有较大距离,仍有许多改进之处。我们认为,透明度原则至少在以下几方面影响海事审判工作的传统程序,并将给审判工作以改革的动力:
(一)透明度原则要求司法解释工作进一步完善和改进
被称作“动态的法” 的司法解释,是我国法律体系中一道十分独特的风景。一方面,司法解释是对全国人大制定的成文法的解释,主要是关于成文法在实践中如何操作的规定,是成文法的具体化,另一方面,司法解释是对审判实践中亟待明确而成文法又没有规定的内容作出的相应规定,如关于证据规则的规定,它并非最高法院与全国人大争夺立法权,而是填补法律空白。对中国这样一个实行成文法的国家,由于法律的过于原则、不完善甚至于空白,由最高法院的司法解释将法律具体化以便于审判操作,这具有毋庸置疑的正当性。根据最高法院《关于司法解释工作的若干规定》[法发(1997)15号]的规定,司法解释的形式有“解释”、“规定”、“批复”三种,都具有法律效力,当其作为裁判依据时,应当在司法文书中援引。但是,该文件第11条关于司法解释以在《人民法院报》上公开发布的日期为生效时间的规定,显然与透明度原则是不符的。为便于消化理解、或就疑问处提出咨询和进行答复,新司法解释应提前公布,公布之日就是生效施行之日的做法是搞突然袭击,既不利于法院司法,也不利于当事人遵行。另外,最高法院进行司法解释时,应始终以法律规定为依据,且应有高度的主体意识,切不可迁就行政机关的内部规定或迁就效力低于法律的行政法规、规章,否则司法解释就可能变味为行政部门的内部文件,其后果是很恶劣的。如沿海、内河货物运输纠纷的诉讼时效问题,海商法未作明确规定,根据法理,该时效可推定为远洋运输的时效期间即1年,或根据民法通则的规定认定为2年。但最高法院1988年12月8日《关于水路货物运输中索赔期问题的复函》却根据国务院颁布的《水路货物运输规则》及《水路货物运输合同实施细则》的规定,将该时效认定为180天。很明显,这一认定是没有法律根据的。就连交通部水运司也承认:180天索赔期间“没有上位法的相应条款作为依据……这样的规定不仅形同虚设,更是对有关当事人的一种误导” 。当2001年1月1日生效施行的《国内水路货物运输规则》取消180天的索赔期间后,最高法院才于同年5月22日以批复的形式认定沿海、内河货物运输纠纷的时效期间为1年。这实在是司法解释迁就行政规章的一种尴尬,其实质是解释法律者主体意识的失落或者说是没有自己的思想。司法解释在我国法律体系中的重要地位,决定了“入世”前后要对原有的解释进行一次彻底的清理,与法律相抵触、与WTO规则相矛盾的都要坚决废止。另外,法院判案时内部掌握的“会议纪要”、“领导讲话”、“红头文件”等,都与透明度原则相悖,应予清理,符合法律规定且又是审判工作必不可少的,由最高法院将其上升为司法解释,其余的则予废除,以此实现判案根据的公开、透明,为“阳光下的审判”创造条件。
(二)透明度原则要求海事审判的庭审工作真正意义上的公开
目前,海事案件除民诉法第120条规定的不公开审理的几种情况外,都实行了庭审公开制度,允许任何公民持有效证件旁听,经特别许可,甚至还准许对庭审情况进行电视现场直播。但根据透明度原则,我国海事审判的庭审公开与法治国家的差距还是很明显的,这主要表现在证人出庭作证率低,鉴定人、行政机关几乎就没有出庭作证的记录,从而使得“质证在法庭”的庭审原则在一定程度上流于形式,并进而使得审判的公正性受到合理的怀疑。海事案件具有涉外性强的特点,其一方当事人往往是外国人,它们对国际社会通行的证人出庭作证是习以为常的,相反,对证人不出庭作证的做法却持反对态度,对证人不出庭就作出的判决难以信服,哪怕有关的判决在实体上是公正的。“入世”后,我们应以证人出庭作证作为海事审判深化庭审公开程序的一个突破口,以此实现WTO对透明度原则的要求。自2002年4月1日起施行的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》已明确了证人出庭作证为原则、不出庭作证为例外的制度,但其在审判实务中的执行可能会遇到一些阻力。要求普通自然人出庭作证,问题不大,但要掌握一定权力的官员作为证人出庭作证,特别是要求其以官方身份出庭作证,则在目前的中国会有相当难度。我们知道,在法庭上查明案件事实的客观要求应该是:倘若一个案件首先经过了公安、边防、武警的调查,则参与调查的警官有义务作为证人出庭接受原被告及其代理人的盘问;行政官员根据其工作职责对案件进行过调查处理的,亦应出庭作证;鉴定结论是证据的一种,鉴定人员有义务出庭对其鉴定结论作出说明,并接受当事人的质询。显然,我国目前尚未形成警官、行政官员、鉴定人出庭作证的风气,这与法院在社会上没有足够的权威有一定关系,而更主要的是法律从来就没有这样的要求。鉴于海事案件的涉外性以及一方当事人熟悉国际通行的证人出庭作证规则,在今后的海事审判中,应将警官、行政官员、鉴定人出庭作证予以制度化,以使海事审判庭审程序实现实质意义的和全面的公开与透明。
(三)透明度原则要求以“看得见”的形式体现判决过程的公开
庭审工作的公开只解决了审判程序中“审”的环节的公开,而“判”的环节根据透明度原则也是应该予以公开的。然而,我们很难乐观地说我国“判”的环节是公开、透明的。我国法院素来有“审”、“判”分离的传统,即审案者不判案,判案者不审案。这一有违法治精神的不正常现象源于审判权的行政化,是官本位思想对审判权的异化,同时也与审判人员业务素质低下、客观上需要业务素质相对较高的领导把关有密切关联。海事法院相对于地方法院而言,其人员素质普遍较高,但审案者不判案、判案者不审案这一不正常现象在个别案件中也是客观存在的。判案者躲在审案者的背后,判案的过程蒙上了一层神秘的面纱,当事人不知道决定其命运的是何许人,如若存在法定的回避事由,则无形中剥夺了当事人申请回避的权利。判案者因为没有亲聆庭审情况,总不如审案者了解案情,尽管有案情汇报制度,但汇报难免会挂一漏万,因而其判案的公正性是可质疑的。这种判案方式违反了审判工作的“亲历性”原则,同时也与透明度原则背道而驰。解决“审”、“判”分离,最关键的是提高审案法官的素质,使其不仅有审案的资格,而且有判案的水平。若一个法官总判错案件,院长、庭长又如何放心让其继续“判”案?2002年1月1日生效的新《法官法》,将法官任职条件提高,并须通过国家统一司法考试方可被任命为法官。无疑,法官业务水平的提高是最终解决“审”、“判”分离不正常现象的有效路径。此外,在短期难以整体提高法官业务水平的情况下,强化合议庭和法官职责,弱化或取消院长、庭长审批具体案件的做法,可以遏止一部分“审”、“判”分离现象。院长、庭长是行政领导,不是审判职务,我们应该还院长、庭长行政长官的本来面目,将行政事务管理者与法官的界限明确区别开来。当然,院长、庭长同时也是法官,他们在做好行政管理工作的同时,应该积极参与到合议庭中来担任审判长,以法官的身份行使审判权,履行一名法官应尽的职责,以期实现审判权与行政权的分离。
“审”的环节的公开是直接摆在法庭上的,而“判”的环节的公开和透明则必须有一个载体,这一载体就是判决书或其他司法文书。自2002年1月1日起,海事法院的部分生效裁判文书开始在“中国涉外商事海事审判网站”上向全世界公开,初步实现了“判”的过程的公开。现在的问题是,“判”的过程应该公开到何种程度?合议庭对判决结果意见一致,直接公布判决结果,这是没有问题的。倘若合议庭意见不一致,歧义法官的意见应否在判决书中公开?即歧义法官的意见是否仍应属于审判机密?如果案件是提交审判委员会讨论后做出的判决,是否应在判决书中公开合议庭的意见和审委会的决定?英美法系国家的判决书要列明歧义法官意见,其好处是当事人可比较正反两种意见,使官司赢得明白,输得心服,减少上诉率,促进司法公正。大陆法系国家的判决大多不公布歧义法官意见。欧洲法院、欧洲人权法院、联合国国际法院、前南问题国际刑事法庭的判决则一律公布歧义法官意见。广州海事法院已率先在其判决书中列明少数法官意见,此举被认为“揭开了合议过程中的神秘面纱,打开了海事审判过程中的最后一道暗箱” 。在判决书中公开歧义法官个人意见,其利弊得失尚需仔细权衡,但我们认为,这种做法最大的好处是将判案的全过程置于阳光之下,虽不能肯定阳光普照之处就没有了罪恶,但阳光下的操作是透明的、看得见的——透明本身就是透明度原则的目的——便于当事人和社会的监督,也能促使法官尽快提高个人素质,实现司法公正,因而是可以考虑的一个改革方向。


联系地址:广西北海海事法院 倪学伟
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国务院侨务办公室、劳动人事部关于处理六十年代初期精简的归侨职工问题的补充规定(摘录)

国务院侨办 劳动人事部


国务院侨务办公室、劳动人事部关于处理六十年代初期精简的归侨职工问题的补充规定(摘录)

1985年4月10日,国务院侨办、劳动人事部

规定
为进一步落实党的侨务政策,合理解决六十年代初期精简的归侨职工的连续工龄计算等问题,现对〔83〕侨政会字第058号《关于处理六十年代初期精简的归侨职工问题的意见》作如下补充规定:
一、六十年代初期,因未执行中央有关规定,而被精简的归侨职工,现已重新安排在全民所有制单位工作的,其被精简期间可以与精简前后连续工作的时间合并计算为连续工龄。已按国发〔1978〕104号文件规定办理了退职的,精简期间计算工龄后,其中符合退休条件的,可以改按退休办理,改办前的退职金与退休金的差额不补发。
三、因未执行中央有关规定,而被精简的华侨和归侨的直系亲属,也可按〔83〕侨政会字第058号文件和本补充规定办理。


西安市城市居住区物业管理条例(2004年)

陕西省西安市人大常委会


西安市城市居住区物业管理条例

西安市人民代表大会常务委员会
公 告
(第49号)


《西安市人民代表大会常务委员会关于修改〈西安市城市居住区物业管理条例〉的决定》,已经西安市第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议于2004年6月30日通过,陕西省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议于2004年8月3日批准。现予公布,自公布之日起施行。


西安市人民代表大会常务委员会

2004年9月15日



(1999年3月30日西安市第十二届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 1999年5月27日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第九次会议批准
根据2004年6月30日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过 2004年8月3日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准的《关于修改〈西安市城市居住区物业管理条例〉的决定》修正)


第一章 总 则


第一条 为了加强本市城市居住区物业管理,规范物业管理服务行为,维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益,创造良好的居住环境,根据国家有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内城市居住区的物业管理。
第三条 本条例所称居住区是指以住宅为主,具有相应配套的市政、公用和生活服务设施,相对独立的住宅区。
本条例所称物业是指居住区内已建成投入使用的建筑物、构筑物及其相关的设施设备和场地。
本条例所称业主是指居住区内物业的所有人。
本条例所称使用人是指居住区内自用、承租、借用房屋的单位和个人。
第四条 业主依据本条例规定成立业主委员会。业主委员会代表居住区全体业主实施自治管理。
物业管理企业受业主委员会的委托,依照本条例的规定和物业管理服务合同实施管理服务。
第五条 居住区物业管理实行业主自治与物业管理企业服务相结合的原则。
第六条 西安市房产行政管理部门是本市城市居住区物业管理的行政主管部门,负责本市城市居住区物业行政管理工作。
阎良区、临潼区和市属各县房产行政管理部门负责本辖区内的城市居住区物业行政管理工作。
建设、规划、市政、公用、民政、市容环卫、园林、公安、物价、工商等行政管理部门,按照各自职责协同管理。


第二章 业主自治组织与管理


第七条 居住区商品住宅入住百分之五十以上或者公有住宅出售百分之三十以上,具备物业管理条件的,物业行政主管部门应当会同开发建设单位或者公有住宅出售单位,组织召开第一次业主大会。
业主大会召开会议时,可以邀请当地政府有关部门、居民委员会参加。
第八条 业主大会由居住区内全体业主组成。业主大会作出的决定,应经与会业主所持投票权的过半数通过。
业主大会由业主按照一定产权计票行使表决权。住宅房屋为一套一票;非住宅房屋按产权证书,一百平方米以下为一票,一百平方米以上的每一百平方米为一票。房屋产权共有的,由产权共有人协商行使表决权。
第九条 业主大会每年至少召开一次,会议由业主委员会召集。经三分之一以上业主或者业主代表联名提议,可以临时召开业主大会。
第十条 业主大会行使下列职权:
(一)选举、罢免业主委员会组成人员;
(二)审议通过业主委员会章程和业主公约;
(三)听取和审议业主委员会工作报告和财务报告;
(四)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
(五)决定物业管理的其他重大事项。
第十一条 业主委员会由业主大会从业主中选举产生。业主委员会由主任、副主任、委员五至九人组成,每届任期三年,可以连选连任。
业主委员会组成人员应当认真负责,办事公道,遵纪守法,热心公益事业,有一定的工作能力和工作时间。
第十二条 业主委员会自选举产生之日起十五日内,向物业行政主管部门备案,并由物业行政主管部门在该居住区予以公告。
第十三条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益,履行下列职责:
(一)召集业主大会,报告物业管理情况;
(二)起草业主委员会章程和业主公约,提交业主大会通过;
(三)招聘、选聘物业管理企业,订立、变更或者解除委托管理服务合同;
(四)筹集和管理居住区共用部位、共用设施设备维修基金;
(五)审定物业管理企业提出的物业管理年度计划、财务预算和决算;
(六)监督物业管理企业的管理服务活动;
(七)监督居住区共用部位、共用设施设备的合理使用;
(八)听取和反映业主、使用人的意见和建议;
(九)业主大会赋予的其他职责。
第十四条 业主委员会会议每季度召开一次。
经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会组成人员提议,可以临时召开会议。会议作出的决定必须经全体组成人员过半数通过。
业主委员会召开会议时,可以邀请当地政府有关部门、居民委员会参加。


第三章 物业管理服务


第十五条 物业管理企业应当具有独立的法人资格;物业管理人员应当取得职业资格证书。
第十六条 居住区的物业管理,由业主委员会委托物业管理企业实施。业主委员会代表全体业主与受委托的物业管理企业签订委托管理服务合同。
委托管理服务合同生效之日起十五日内,物业管理企业应当报物业行政主管部门备案。
第十七条 委托管理服务合同主要内容:
(一)委托管理事项;
(二)委托管理期限;
(三)双方权利义务;
(四)物业管理服务质量;
(五)物业管理服务费用;
(六)违约责任。
第十八条 物业管理企业应当根据委托管理服务合同和下列要求对居住区物业实施管理:
(一)按照有关技术标准和规范以及物业管理年度计划实施物业管理;
(二)业主或者使用人自用部位、自用设施设备损坏要求维修时,应当提供有偿服务;
(三)如实记录物业维修、更新费用收支,妥善保管物业档案资料和账务;
(四)每半年向业主委员会报送一次物业维修、更新费用的收支账目;
(五)维护居住区生活秩序;
(六)配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作;
(七)物业行政主管部门和物业管理服务合同规定的其他物业管理事项。
第十九条 居住区管理服务费、日常维修养护费、车辆停放管理费的收取标准,由市物价行政主管部门会同市物业行政主管部门以居住区为单位核定。核定物业管理收费标准时,应当听取业主委员会和物业管理企业的意见。
为业主、使用人提供其他特殊服务的收费,由物业管理企业和业主、使用人商定。
第二十条 物业管理收费的项目和标准,应当向业主、使用人公布。
物业管理服务费应当按月收取。需要预收的,预收费用不得超过三个月。
委托管理服务合同未约定或者未经业主、使用人同意,物业管理企业自行提供的服务,不得收取费用。
第二十一条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取费用。物业管理企业受委托代为收取有关费用时的,不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十二条 委托管理服务合同终止或者解除后十五日内,物业管理企业应当向业主委员会移交下列资料财物,并报物业行政主管部门备案:
(一)结算物业管理服务费用;
(二)移交全部物业管理档案资料和账务;
(三)移交物业管理用房、经营用房和场地;
(四)应当移交的其他物业资料、设施设备。
物业管理企业在移交上述资料财物时,不得损坏、隐匿、销毁。
第二十三条 物业行政主管部门应当加强对物业管理企业的监督管理,定期对居住区物业管理情况进行检查,协调处理物业管理中的问题,对居住区的综合管理水平和配套设施进行考核,评定等级。
第二十四条 物业行政主管部门接到对物业管理服务方面的投诉后,应当调查处理,七日内答复投诉人;涉及其他行政主管部门的应当会同相关的行政主管部门进行处理,并在十五日内答复投诉人。


第四章 前期物业管理


第二十五条 前期物业管理是指居住区房屋出售后至业主委员会成立前的物业管理。
前期物业管理由开发建设单位或者公有住宅出售单位自行管理,也可以委托物业管理企业进行管理。
第二十六条已投入使用的居住区经过治理改造,具备下列条件的方可实施物业管理:
(一)新建居住区入住百分之五十以上,公有住宅出售百分之三十以上;
(二)居住区公用设施设备及其他配套设施完善;
(三)具有物业管理用房、经营用房;
(四)居住区环境符合城市建设规划要求;
第二十七条 开发建设单位应当在居住区投入使用前制定住宅使用公约,与其委托的物业管理企业签订前期物业管理服务合同,并报物业行政主管部门备案。
开发建设单位与业主签订住宅出售合同或者发出拆迁安置回迁通知时,应当将住宅质量验收合格证、住宅使用公约、前期物业管理服务合同,作为住宅出售合同或者拆迁安置回迁通知的附件同时交付业主。
第二十八条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围,承担住宅的保修责任。前期物业管理期间,不得使用共用部位、共用设施设备维修基金,不得转让居住区住宅的共用部位、共用设施设备的所用权和使用权。
第二十九条 前期物业管理适用本条例有关物业管理服务范围、服务质量要求的规定。前期物业管理费用,由入住的业主或者使用人按本条例规定的项目和标准交纳,不足部分由开发建设单位承担。
第三十条 前期物业管理合同终止后,开发建设单位或者公有住宅出售单位应当向业主委员会完整的移交居住区物业,并向业主委员会或者其指定的物业管理企业移交居住区规划图,竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图、地下管网竣工图等有关工程建设资料。
第三十一条 开发建设单位或者公有住宅出售单位应当按照规定提供必需的管理用房和经营用房,其费用列入开发建设成本,产权属全体业主共有。业主委员会应当将管理用房提供给物业管理企业有偿使用,其收入和经营用房的收入用于居住区住宅共用部位、共用设施设备的日常维修养护和其他物业管理。
业主委员会、物业管理企业不得将管理用房和经营用房出售或者改作他用。
第三十二条 业主委员会成立后应当及时委托物业管理企业进行居住区的物业管理,在同等条件下应当优先委托开发建设单位和公有住宅出售单位委托的物业管理企业。


第五章 物业的使用


第三十三条 业主、使用人应当遵守业主公约和物业管理规定,爱护居住区内的共用部位、共用设施设备和花草树木。
第三十四条 居住区内使用物业禁止下列行为:
(一)损坏房屋承重、抗震结构或者房屋外貌;
(二)私自占用、损坏住宅的共用部位、共用设施设备;
(三)违反居住区规划搭建建筑物、构筑物;
(四)侵占绿地、毁坏花草树木;
(五)乱设摊点、乱停车辆;
(六)乱倒垃圾、堆放杂物;
(七)擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画;
(八)影响其他住户采光、通风及其他生活便利;
(九)排放或者堆放有毒有害物质,堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪声;
(十)从事危害公共利益的活动;
(十一)法律、法规禁止的其他行为。
第三十五条 住宅的共用部位、共用设施设备维修养护时,相邻的业主、使用人应予配合。因相邻业主、使用人阻挠维修养护造成其他业主、使用人财产损失的,责任人应当负责赔偿。
因维修养护造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设施设备损失或者其他财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。
第三十六条 业主或者使用人装修住宅,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人,并进行指导和监督。
第三十七条 业主、使用人不得改变住宅使用性质。因特殊需要改变使用性质的,不得违反城市规划管理要求,并应征求相邻业主、使用人和业主委员会的书面意见,报物业行政主管部门同意。
物业管理企业不得改变居住区内共用部位、共用设施设备的使用性质。
第三十八条 任何单位和个人不得占用居住区的道路、场地和绿地。因物业维修或者公共利益需要临时占用或者挖掘道路、场地和绿地的,应当与业主委员会签订协议,并在约定的时间内恢复原状。
第三十九条 利用物业设置广告和进行其他经营性活动,应当征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意,并向有关行政主管部门办理审批手续。
前款经营性收入应当用于居住区共用部位、共用设施设备的维修养护。


第六章 维修养护资金的管理与使用


第四十条 居住区物业维修养护资金包括住宅共用部位、共用设施设备维修基金和日常维修养护费。
住宅共用部位、共用设施设备维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。
日常维修养护费专项用于居住区共用部位、共用设施设备的日常维修养护。
第四十一条 住宅共用部位、共用设施设备维修基金按下列规定交纳和提取:
(一)开发建设单位出售商品住宅时,多层住宅的购房者按购房款百分之二的比例交纳,高层住宅的购房者按购房款百分之三的比例交纳;
(二)公有住宅出售单位出售公有住宅时,购房者按购房款百分之二的比例交纳;
(三)公有住宅出售单位出售公有住宅时,多层住宅按不低于售房款百分之二十的比例提取,高层住宅按不低于售房款百分之三十的比例提取。
住宅共有部位、共用设施设备维修基金不敷使用时,经物业行政主管部门或者业主委员会研究决定,按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。
第四十二条 住宅共用部位、共用设施设备维修基金应当在银行专户存储。业主委员会成立前,由物业行政主管部门代管;业主委员会成立后,由业主委员会管理,物业行政主管部门监督使用。
第四十三条 住宅共用部位、共用设施设备维修基金的使用,应当建立使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主查询对帐制度。
第四十四条 日常维修养护费由物业管理企业按物价行政主管部门核定的标准按月向业主、使用人收取,专款专用,由业主委员会监督使用。
第四十五条 物业管理企业应当定期向业主公布住宅共用部位、共用设施设备维修基金和日常维修养护费的管理使用情况,接受业主、使用人监督。
第四十六条 住宅自用部位和自用设施设备的维修养护由业主负责;业主与使用人另有约定的,从其约定。业主或者使用人也可以委托物业管理企业进行维修养护,并承担相应的费用。
第四十七条 业主转让住宅时,住宅共用部位、共用设施设备维修基金、日常维修养护费和物业管理服务费中剩余部分随房屋所有权同时转让。


第七章 法律责任


第四十八条 物业管理企业违反本条例规定,有下列行为之一的,由物业行政主管部门给予警告;拒不改正的,处以五百元以上三千元以下的罚款:
(一)委托管理服务合同生效、终止、解除未按规定报物业行政主管部门备案的;
(二)从业人员未取得职业资格证书上岗的。
第四十九条 物业管理企业违反本条例规定,有下列行为之一的,由物业行政主管部门给予警告,没收违法所得,可并处以二千元以上二万元以下的罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:
(一)擅自改变居住区内共用部位、共用设施设备使用性质的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的,损害业主共同利益的;
(三)委托管理服务合同终止或解除后十五日内,未向业主委员会移交或者损坏、隐匿、销毁应当移交的资料财物的。
委托管理服务合同终止、解除后,非法占用物业管理用房、经营用房、场地和物业管理资料财物的,除按前款规定处罚外,物业行政主管部门可以作出责令限期移交的决定。
第五十条 开发建设单位违反本条例规定,有下列行为之一的,由物业行政主管部门给予警告,并可处以三千元以上三万元以下的罚款:
(一)未承担前期物业管理责任的;
(二)未将住宅质量验收合格证书、住宅使用公约和前期物业管理服务合同,作为住宅出售合同或者拆迁安置回迁通知的附件同时交付业主的;
(三)未承担前期物业管理费用不足部分的。
开发建设单位违反本条例规定,未制定住宅使用公约或者前期物业管理合同未报物业行政主管部门备案的,由物业行政主管部门给予警告,并可处以五百元以上三千元以下的罚款。
第五十一条 开发建设单位和公有住宅出售单位违反本条例规定有下列行为之一的,由物业行政主管部门给予警告,没收违法所得,并可处以一万元以上五万元以下的罚款:
(一)前期物业管理期间,擅自使用维修基金或者转让共用部位、共用设施设备的所有权和使用权的;
(二)前期物业管理合同终止后,未向业主委员会完整移交居住区物业和有关工程建设资料的;
(三)向业主委员会移交居住区时,未同时移交物业管理用房和经营用房的。
第五十二条 业主、使用人或者其他单位、个人违反本条例规定,损坏房屋承重、抗震结构、房屋外貌或者私自占用、损坏居住区的共用部位、共用设施设备的,由物业行政主管部门责令恢复原状、赔偿损失,并可处以五百元以上五千元以下的罚款。
第五十三条 业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规和本条例规定的,由物业行政主管部门责令限期改正,并通告全体业主。
第五十四条 违反本条例规定的其他行为,由有关行政主管部门按照各自职责和相关法律、法规的规定处罚。
第五十五条 当事人对行政主管部门的行政处罚决定不服的,可以依法申请复议或者提起诉讼。逾期不申请复议,也不起诉,又不履行处罚决定的,作出行政处罚的部门可以依法申请人民法院强制执行。
对个人处以三千元以上,对单位处以三万元以上的罚款,当事人有权要求举行听证。
第五十六条 拒绝、阻碍物业行政主管部门工作人员执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第五十七条 物业行政主管部门工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,由其所在单位或者行政监察部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。


第八章 附 则


第五十八条 西安市行政区域内非居住区写字楼、商住楼的物业管理,参照本条例执行。
第五十九条 本条例中有关专业用语的含义:
(一)自用部位,是指一套住宅内部,由住宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位;
(二)自用设备,是指一套住宅内部,由住宅的业主、使用人自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备;
(三)共用部位,是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等),户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;
(四)共用设施设备,是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住宅销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。